万科A(000002)：全年销售有序增长 土地投资保持平稳

投资要点：

    事件：公司公告2019 年1-12 月销售情况

    岁末有序冲量，全年保持平稳增长。

    1）公司12 月实现销售面积414.8 万平，比2018 年同期下降5.45%，环比上升13.8%；实现销售金额573.1 亿元，比去年同期下降9.05%，环比上升5.08%。1-12 月公司累计完成销售面积4112.2 万平，同比增长1.85%；完成销售金额6308.4 亿元，同比增长3.94%。

    2）从销售均价看，12 月销售均价为1.38 万元/平，与2019 年1 月1.54 万元/平销售价格相比略有回落。

    土地投资保持平稳。

    1）12 月新增土地权益投资77.77 亿元，比2018 年同期减少57.07%；新增土地权益建面59.4 万平，同比减少78.83%。此外，2019 年1-12 月，公司累计新增土地权益建面2811.8 万平，同比18 年同期减少5.24%；2019 年1-12 月土地权益投资金额1739.08 亿元，比18 年同期增长4.78%。

    2）公司目前土地投资额增速（4.78%）与销售额规模增速（3.94%）基本匹配。考虑2020 年市场增速存在较大不确定性，当前土地投资规模与公司发展规模相匹配，有利于财务层面更加稳健。

    3）2019 年 11 月份销售简报披露以来，公司新增物流地产1 个项目。以上项目合计占地面积6.6 万平，计容面积8.07 万平，权益地价大致0.85 亿元。

    投资建议：维持“优大于市”评级。预计公司2019 年和2020 年EPS 在3.61和4.34 元。按照1 月3 日收盘价32.05 元计算，对应2019 年PE 为8.87 倍。目前公司RNAV 在44.17 元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2019 年9-10XPE 水平，对应合理区间价值区间32.49-36.1 元，维持“优于大市”评级。估值适度溢价原因：截至19 年三季度末，公司合并报表范围内有合同负债合计约5873.46 亿元，较同期增长6.19%。考虑合同负债在项目交付后将转为可结算业绩，以上增速带来未来更好确定性。此外考虑公司龙头地位，具备物业等多项稳定性现金流业务，在未来市场波动中可以部分对冲风险。风险提示：1）涨价引发调控风险：2）行业销售不达预期风险：3）棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行；4）宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行；5）市场集中度提升不达预期。