2019年11月房地产开发与销售数据点评：投资、销售保持稳健 新开工回落

11 月全国房地产销售面积为1.57 亿平方米，MOM+11.2%，YOY+1.1%，同比增速较10 月下降0.8 个百分点；销售金额为1.46 万亿元，MOM+12.9%，YOY +7.3%，同比增速较10 月下降2.4 个百分点。11 月房地产销售均价为9319.7 元/平米，MOM+1.5%，YOY+6.2%，销售均价环比回升。1-11 月房地产累计销售面积和销售金额保持同比正增长，YOY 分别为+0.2%和+7.3%。

    开发投资增速稳健，土地购置面积、新开工面积增速回落11 月份房地产投资增速稳健，投资金额为1.17 万亿元，MOM+0.58%，YOY+8.4%，增速较10 月下降0.37 个百分点。累计来看，1-11 月房地产投资金额为12.13 万亿元，YOY+10.2%。分区域看，西部地区增速领先，YOY+15.3%；东部、中部和东北地区同比增速分别为+8.3%、+9.7%和+8.9%。

    11 月份土地购置面积为0.33 亿平方米，MOM+13.9%,YOY-0.77%，经过了2个月同比正增长后，增速再次转负，表明在融资渠道收窄的情况下，土地降温趋势难改。1-11 月累计土地购置面积为2.17 亿平方米，YOY-14.2%，降幅较1-10月收窄2.1 个百分点。

    11 月份全国房地产新开工面积为1.96 亿平方米，MOM-1.84%，YOY-2.9%，基期相对较高的情况下，本月新开工增速转负。1-11 月累计新开工面积YOY+8.6%，增速较1-10 月下降1.4 个百分点；在土地购置下降的情况下，预计后期新开工将继续回落。

    11 月房地产开发企业到位资金1.54 万亿元，YOY+6.5%，增速较10 月提升0.5 个百分点。其中来自定金和预付款的资金为5319 亿元，YOY+15.4%，维持较快增速；11 月房企加快发行海外债，自筹资金5515 亿元，YOY+8.0%；而国内贷款1725 亿元，YOY-17%，降幅扩大。资金来源的变化表明国内融资渠道仍旧受到严格控制，开发商只能借助加快销售回款和海外发债来补充资金。

    当前房地产市场仍保持平稳发展的态势，政策基调没有明显变化，在融资政策偏紧的情况下，龙头企业有望受益于行业内部的进一步分化。目前行业整体估值较低，建议把握行业估值修复的机会，推荐万科A、保利地产等龙头个股。