招商蛇口(001979)：前海土地整备提速 综合竞争力优势凸显

事件描述

    公司于12 月9 日发布重大资产重组公告，控股子公司招商前海实业、前海投控拟分别对前海自贸投资（合资公司）增资，招商前海实业拟以部分现金增资。交易完成前后招商前海实业、前海投控各自持有合资公司50%的股权。

    事件评论

    增资后招商蛇口净资产增长约57%。控股子公司招商前海实业、前海投控拟分别对前海自贸投资（合资公司）增资，招商蛇口拟用于增资的标的资产为招商驰迪公司100%股权（暂定643.68 亿元）；前海投控拟用于增资的标的资产为前海鸿昱100%股权（暂定729.08 亿元），即由合资公司主导以增资扩股的方式向招商前海实业、前海投控分别收购招商驰迪公司、前海鸿昱100%的股权，实现由合资公司统筹组织开发标的公司资产，同时招商前海实业以部分现金向合资公司增资（约85.40 亿元），交易完成前后招商前海实业和前海投控仍各自持有合资公司50%股权。根据计算，截止2019 年三季度末招商蛇口净资产为1287.31 亿元，本次增资后公司净资产将增加729.08 亿元至2016.39亿元，较2019 年三季度末增长约57%。

    前海片区综合竞争力优势凸显。本次资产重组是招商前海土地整备及合资合作的重要组成部分，合资公司将依托招商蛇口与前海投控在产业规划、制度创新、开发建设等方面的成功经验加快片区的开发建设以及产业引进，充分发挥产城融合效应。本次增资后，公司将进一步明确在前海区域的土地权益，提升在该片区的资源价值，在前海片区的综合竞争力优势凸显。

    投资建议：前海土地整备提速，资产配置价值凸显，维持“买入”评级。

    公司聚焦园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块，形成了独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，在深圳区域拥有高价值土地禀赋。随着2019 年深圳建设先行示范区持续推进，公司资产配置价值进一步凸显。我们预计公司2019—2021 年EPS 分别为2.22 元、2.75 元、3.26 元，同比增速分别为15%、24%、19%，对应当前股价的PE 分别为8.6 倍、6.9 倍、5.8 倍，维持“买入”评级。

    风险提示： 1. 流动性环境或存不确定性，或对公司销售或融资端产生影响；2. 房地产业务的调控政策或存不确定性，或对公司经营产生影响。