房地产专题报告:如何拆解2020年地产投资?

类别:行业 机构:长江证券股份有限公司 研究员:吕聪 日期:2019-12-06

2019、2020 年预计地产投资增速约为9.8%、6.4%

    根据“房地产开发投资完成额=土地购置费用+单位建安及其他费用x 房屋施工面积”,我们预测2019、2020 年房地产开发投资完成额增速约为9.8%、6.4%。

    地产投资链细项拆分,政策预期稳定下预计表现较好

    土地购置费:2019、2020 年预计增速为15%、5%。从统计方式来看,土地购置费采用“收付实现制”,若土地购置费为分期付款,则分期计入房地产开发投资。政策预期稳定下预计2020 年房企拿地意愿中性,2019 年前10 月土地购置费同比增速18.4%,预计2019、2020 年土地购置费增速为15%、5%。

    施工面积:2019、2020 年预计增速为8.6%、7.0%。施工面积测算公式为“2020年施工面积=2019 年施工面积-2019 年竣工面积+2020 年新开工面积-2020年净停工面积”。施工主要受新开工影响,但随着2015 年以来净停工面积增长,施工面积增速小于新开工,预计2019、2020 年施工面积增速为8.6%、7.0%。

    新开工面积:2019、2020 年预计增速为8.7%、2.1%。房企新开工往往依销售情况安排,销售面积增速领先新开工增速。从拿地与新开工关系看,拿地建面增速领先于新开工。2019 年前10 月房屋新开工面积增速10%,在当期土地购置面积增速为负的情况下,预计2019、2020 年新开工面积增速为8.7%、2.1%。

    竣工面积:2019、2020 年预计增速为5.2%、10%。通过跟踪房天下2014-2021年全国614 个城市的交房楼盘数据,从多维度探究地产竣工真实数据,认为受交房合同约束影响,2019-2020 年是住宅竣工的高峰期。2019 年前10 月房屋竣工面积累计同比为-5.5%,预计2019、2020 年竣工面积增速为5.2%、10%。

    净停工面积:2019、2020 年净停工面积占2018 年、2019 年施工面积的比重约7.7%、8.0%。净停工面积为倒推项,测算公式为“第N 年的净停工面积=第N-1 年的施工面积-第N-1 年的竣工面积+第N 年的新开工面积-第N 年的施工面积”。2015 年后行业净停工面积不断增大,净停工面积与施工面积比值也从2.6%提升至8.6%,或许与2016 年以来限价趋严相关。

    龙头房企经营稳健,板块估值仍有修复空间

    投资链较好,板块估值仍有修复。当前地产板块估值仍处底部,龙头房企销售韧性较强,预收账款充足且利润率维持稳定,未来盈利增长有望持续,板块估值仍存修复空间。推荐12 月金股阳光城,长期看好龙头房企万科A、保利地产。

    风险提示: 1. 融资环境趋紧,房企拿地意愿下滑;2. 房地产政策或存不确定性。