万科A(000002)：公司11月销售同比增速回升 拿地总额增速稳健 维持“买入”评级

　　公司11 月销售增速环比回升，實現銷售面積364.5 萬平方米，銷售金額545.4 億元，MOM 分别为+34.4%和+25.7%，YOY 分别為+2.5%和-6.5%。公司1-11月累计权益建筑面积和权益地价YOY 分别为-3.1%和+12.5%，拿地稳健。

    　　当前融资收缩环境下，公司融资优势凸显；目前公司可結轉資源充足，公司未來2-3 年業績增長確定性較強。我們預計公司2019、2020 年淨利潤將分別達到414 億元和498.8 亿元，YOY 分別+22.7%和+20.3%，EPS 分別為3.67元和4.4 元，按目前A 股價格計算，對應PE 分別為7.6 倍和6.3 倍，PB1.8倍；H 股對應PE 為7.2 倍和6 倍，PB 為1.7 倍。我們維持AH 股買入的投資建議。

    公司11 月銷售增速环比回升：公司11 月份實現銷售面積364.5 萬平方米，銷售金額545.4 億元，MOM 分别为+34.4%和+25.7%，YOY 分别為+2.5%和-6.5%；單月銷售均價为14963 元/平米，MOM-6.4%，YOY-8.8%。临近年底，公司开始通过促销方式加大销售回款力度，单月销售同比和环比增速较上月明显回升。1-11 月公司实现累计销售面积3697.4 万平方米，YOY+2.7%;累计销售金额5735.3 億元,YOY+5.4%。

    公司本月新增项目较少，整体拿地节奏稳健：11 月份，公司新增加9 个开发项目，总计权益面积86.8 万平方米, YOY-44%;总计权益地价28.8亿元, YOY-67%。公司1-11 月累计权益建筑面积为2377.7 万平方米,累计权益地价为1506.1 亿元,YOY 分别为-3.1%和+12.5%。今年公司拿地更加聚焦一、二线城市；并且在同行拿地规模收缩的情况下，公司整体拿地节奏稳健，在下半年土地溢价降低的情况下集中补充土储，前11 月拿地总金额保持行业领先。公司11 月发行5.5 年期金额4.23 亿元固息票据和10 年期3 亿美元的固息票据，利率分别为3.15%和3.5%，在融资环境收缩的情况下，公司仍能够以低利率发行票据，有利于公司维持合理的土储规模，占得发展先机。

    股东减持压力进一步下降：公司11 月23 日发布公告，自2018 年9 月19 日至2019 年11 月22 日，钜盛华和前海人寿累计减持万科5%的股份，其中四季度截止11 月23 日，两者累计减持2.46%的公司股份。截止公告日，两者累计持有公司股份占比由15%变动至10%，其中前海人寿持有3.98%，钜盛华持有6.02%（其中5.16%的股份已质押）。目前来自股东的减持压力进一步下降。

    盈利預測與投資建議：目前在房地产融资紧缩背景下，公司的融资能力优势凸显；公司储备项目多位于一二线城市，去化压力相对较小，有望持续稳健发展。目前公司可結轉資源充足，公司未來2-3 年業績增長確定性較強，我們預計公司2019、2020 年淨利潤將分別達到414 億元和498.8 亿元，YOY 分別+22.7%和+20.3%，EPS 分別為3.67 元和4.4 元，按目前A 股價格計算，對應PE 分別為7.6 倍和6.3 倍，PB1.9 倍；H 股對應PE 為7.2 倍和6 倍，PB 為1.8 倍。我們維持AH 股買入的投資建議。