物业服务行业2020年投资策略：三大维度12量化指标 光大物业选股框架模型

　　行业变革：政策与需求推动供给侧进化

    　　政策：市场化导向：物业费市场化定价+管理资质取消。36 城物业费涨幅扩大，平均增速（16-18 年）5.4%，高于平均增速（09-10 年）2.1%。

    　　需求：2018 年全国人均服务性消费8781 元同比+12.5%，其中家庭服务支出同比+32%。物业服务需求强劲，预计2020 年市场空间近1.2万亿。2019 年11 月，中消协与央视新闻分别对“小区物业满意度较低”

    　　进行专题报道，显示出居民对物业服务提质的需求较强。

    　　供给：行业供给侧进化四大边际趋势：运营平台化、运行科技化、管理全业态化和份额集中化。

    　　主流企业前景展望：规模与利润双支撑

    　　规模方面，主流物业服务商较高的合约面积覆盖度，在较大程度上锁定了未来3 年内的规模增长；竣工复苏在短周期内将加速合约面积转化。

    　　行业集中度低（2018 年TOP3 仅3.5%），收并购整合热度不减。

    　　利润率方面，成本端：30 省市最低工资均值涨幅趋缓，逐步下行至5%附近，成本端压力缓解；收入端：多地上调前期物业收费标准，市场化有望进一步推进。最后，增值服务将形成新的利润增长点。

    　　选股框架：三大维度12 量化指标

    　　从三大维度（资源禀赋、业务经营、业务拓展）、二大业务板块（基础服务和增值服务）出发，通过十二项关键量化指标来筛选优质投资标的。

    　　创新性引入多项指标：1）资源禀赋：毛利率因子（新盘占比、单盘面积）、区域布局与税率优惠；2）基本面：包干制毛利率、供应链管理、增值服务ARPU；3）成长性：合约面积覆盖度、并购潜力（现金占比与第三方面积）、APP 下载量增速。

    　　投资建议

    　　通过量化指标体系，综合考虑规模、利润率、成长性和附加值，我们推荐碧桂园服务（新盘占比突出、毛利率高）、雅生活服务（大盘优势、业主增值服务亮点）、新城悦服务（合约覆盖度高、扩张潜力大）、永升生活服务（综合能力均衡）和绿城服务（增值服务旗帜选手）。

    　　风险分析

    　　作为劳动密集型行业，需关注人工成本上行风险；增值服务拓展的不确定风险；部分企业对于关联房企过于依赖的风险；外包占比提升下的质量控制风险。