房地产行业10月统计局数据点评:开竣工单月显著回暖 销售增速年内首度转正

类别:行业 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:江宇辉/尹欢科 日期:2019-11-19

  土地端:单月购地面积增幅扩大,金额回正,溢价率低位徘徊。

      1-10 月土地购置面积同比下降16.3%,降幅收窄3.9pct,其中10月土地成交价款同比上升2.49%,增速由负转正,较9 月上升3.2pct。从百城土地成交情况来看,10 月土地成交量总体降幅收窄。当前土地市场回归理性,溢价率低位徘徊,房企补库存需求重新提升,随着抓回款效果明显,投资也力度也将维持,但整体行业金融政策调控下,土地市场整体不会出现大热,而是随着成交平稳推进而稳步回暖。

      开工、施工端:单月开工高增,竣工数据持续回暖。1-10 月房屋新开工面积同比增长10.0%,增速较1-9 月上升1.4pct;1-10 月房屋施工面积同比增长9.0%,较上月增速提高0.3pct。新开工10月单月增速为2018 年8 月份以来最高,我们认为当前时点的新开工出现较快增长,一方面由于市场韧性犹在,房企借机集中为年末补充货量,另一方面过去两年上半年市场均好于下半年,房企也有为明年上半年预留货量的考虑。10 月竣工面积同比增速升至16.1%,创年内新高。由于竣工结算的刚性,竣工在经历近几年的“迟到”后终归到来,预计未来仍将持续回暖,建议关注地产后周期机会。

      投资端:韧性犹存且更具质量。1-10 月全国房地产开发投资同比增长10.3%,增幅较1-9 月微降0.2pct。开发投资单月在相对低基数的基础上有所下滑,主要由土地购置费用增速回落导致,投资端质量逐步显现。展望年末两个月,投资绝对量对全年的影响减弱,预计全年增速维持在10%左右。

      销售端:单月继续维持正增长。1-10 月商品房销售面积同比增长0.1%,累计增速今年以来首次由负转正。销售单月无论面积还是金额均维持正增长符合预期,未来两个月低基数效应和市场成交热度仍在,预计全年成交面积仍将维持正增长。

      资金端:开发资金来源增速放缓,房贷利率持续上扬。1-10 月房地产开发企业到位资金同比增长7.0%,增速较1-9 月减少0.1pct,资金面依旧趋紧。房贷利率层面,10 月全国首套房贷款平均利率为5.52%,相当于5 年期LPR 加点67BP,环比上涨了1BP;二套房贷款平均利率为5.84%,环比上涨1BP。从整体上看,本月房贷利率上行趋势有所放缓。展望未来房贷利率的变动趋势“房住不炒”的基调下对房地产行业供需两端资金强管控的政策短期将会延续,各地房贷利率短期内易升难降。