房地产行业最新观点及1-10月数据深度解读：抢推盘对销售的“粉饰”开始弱化 建安见顶回落 竣工回暖或是一个3年周期

销量10 月单月增速虽仍为正但继续边际回落，房企加快推盘和促销带来的销售“抬头”正逐步纠偏，明年上半年或进一步暴露下行风险，100 强房企明显的“以价换量”则是证据。失真销售纠偏，暴露出需求重心下移（主要在三四线），政策继续在“民生、风险、经济”中寻求均衡，大基调仍是求稳，区域上跟随量价而宽严有度，行业的“夹缝”特征仍相对明显，个股还是“轻贝塔、重阿尔法”；“杠杆、周转、资源”是阿尔法之源，但杠杆持续承压，资源难以永续，周转才是突破夹缝时代的有效手段，现金流为王仍是选股核心准则。

    房地产投资10 月高位回落，结构上拿地费用低位略反弹，而建安投资见顶回落，上游在短暂的分歧加大后价格下行压力后续或加大；强调限价政策逐步放开带动复停工缺口和开发速度均出现较明显改善，以及近期融资收紧导致促开发抢回款，是投资脉冲高位的主要原因，但这些影响都较难持续，随着建安投资10 月见顶回落，投资趋势性回调将被暴露的更明显；新开工或仍将“震荡”下行。新开工10 月大幅反弹，或因低基数和短期高开工加大推盘等，往后或仍将“震荡”下行，结构数据正在印证；继续看好竣工周期机会。竣工增速大幅回升，坚定竣工回暖周期对房地产下游和物业板块的beta，注意三四线后劲更强的结构特征。

    资金来源有所回落，结构上销售回款、信贷、自筹均有回落，但销售回款仍是最大贡献；行业资金链略有下降，往后看，受三四线拖累和融资边际收紧等影响，资金链或仍将走弱，政策出现边际改善的概率在明年一季度或增强；受“限价”和“稳价”影响，70 城房价指数先后出现两次“失真”，表现为与百城住宅价格指数“削峰填谷”，这也导致70 城房价指数在上涨时被低估涨幅，在回调时被低估下行压力，这或使得市场高估了当前房价的韧性，以及低估了政策可能的边际改善。

    高质量周转与现金流为王。如2020 年度策略报告所述，我们认为失真的行业数据后续将得以纠偏，需求重心下移（主要在三四线），投资和开工继续下修，竣工持续好转，政策继续在“民生、风险、经济”中寻求均衡，大基调仍是求稳，区域上跟随量价而宽严有度，行业的“夹缝”特征仍相对明显，个股还是“轻贝塔、重阿尔法”以及“空上游+多下游”。“杠杆、周转、资源”是阿尔法之源，但杠杆持续承压，资源难以永续，周转才是突破夹缝时代的有效手段，现金流为王仍是选股核心准则。配置三类“好公司”，首推具备“持续内生性现金流创造能力”的高质量周转公司【万科A、保利地产】，性价比角度万科更占优；精选“高质量杠杆”的弹性品种；资源型公司仍可获取稳健回报，关注【华侨城A】等；此外，关注有边际改善的【金地集团】【华夏幸福】等。

    风险提示：短期行政调控超预期，长效机制超预期，短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期，三四线销售回调超预期