房地产:深圳调整普通住房认定标准 有利因素在积累

类别:行业 机构:广发证券股份有限公司 研究员:乐加栋/郭镇 日期:2019-11-17

本周政策情况:深圳放宽普通住房认定标准,江门放开人才限购。本周,深圳市税务局取消原对普通住房认定的成交价格要求,规定容积率1.0 以上且单套建面144 平米以下的住房为“普通住房”,享受二手房交易的税收优惠政策。证券时报头版评论这不能理解为某些地方为去库存、刺激楼市而对房地产调控政策进行微调,更不是放松房地产调控,房地产相关政策也需要保持一定的灵活度,根据形势变化适时微调。地方层面,江门市放松人才限购,港澳台居民11 月1 日后无购房记录可新购1 套;大专以上缴纳社保可购1 套;商务部门认定的重点招商企业员工凭劳动合同可购1 套(原非本地户籍首套房需半年社保,二套房需1 年社保),霸州市住建局则针对网传“霸州全面放开限购”澄清未放松。

    本周基本面情况:11 月前14 天35 城新房成交同比下滑6.4%。19 年11 月前14 天,35 城新房成交同比下滑6.4%,一线同比转正大幅上涨25.1%,二线同比转负下降4.1%,三四线降幅扩大下滑22.8%,13城重点城市当月批售比上升至1.24。土地市场方面,上周百城土地溢价率连续22 周下滑至6.9%,其中一线和二线溢价率持平,溢价率下滑主要由三四线溢价率下滑带动。

    深圳调整普通住房认定标准,有利因素在积累。11 月前两周,35 城新房成交同比下滑6.4%,整体表现较弱,以价换量支撑销售增速难以持续,13 城商品房批售比上升至1.24,行业景气度下行。政策面,据中证网报道,深圳调整普通住房认定标准,取消了购房价格标准的限制,我们认为,这一政策可降低存量住房交易成本(普通住房享受契税、增值税减免),提升需求端市场情绪,不排除未来更多城市跟进的可能。

    景气度下行背景下,政策进一步收紧的空间有限,未来行业政策将继续以温和为主。板块投资方面,周期窄幅波动使得房企竞争力回归到内生增长性,我们继续推荐低估值的一二线龙头,一线A 股龙头推荐:万科A、金地集团、招商蛇口,二线A 股龙头推荐:中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展,H 股龙头推荐:融创中国、万科企业、旭辉控股集团,H 股龙头关注:中国金茂、中国海外发展、合景泰富集团等,子领域推荐:中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。

    风险提示。政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业基本面超预期下行;房地产税立法推进超预期。