房地产开发Ⅱ:房企10月销售数据点评:百强房企银十成交向好 一梯队发力明显

类别:行业 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:江宇辉/尹欢科 日期:2019-11-14

“银十”百强房企销售增速持续向好,一梯队房企发力明显。2019年1-10 月百强房企销售额达91149 亿元,同比增长16.4%,增速较1-9 月提高1.4 个百分点。10 月单月同比增速来看,百强房企实现销售额10572 亿元,同比增长28.7%,较9 月上升7 个百分点,增幅再度扩大;单月环比来看,10 月销售额较9 月下降1%。

    集中度提升趋势不改,不同梯队和房企间分化加大。销售金额入榜门槛方面,龙头房企竞争激烈度下滑,Top10 和Top50 竞争激烈度提升。全口径销售金额入榜门槛来看,百强房企各梯队门槛提升幅度差异显著,Top10、Top20、Top50 和Top100 销售门槛分别同比提升24.9%、11.6%、24.1%和21.0%。房企集中度方面,2019 年1-10 月,Top100 房企权益销售金额集中度达55.7%,较2018 年上升2pct。其中,Top1-3、Top4-10 和Top11-20 房企集中度分别提升1.1pct、1pct 和0.7pct,Top21-50 和Top51-100 提升速度较2018 年放缓。值得注意的是,Top20 之后以及Top50 之后的房企销售集中度有所下降,结构方面头部效应也愈发明显。

    今年以来规模央企销售表现十分抢眼,保利、中海、华润、招商蛇口、金茂1-10 月销售增速分别为14%、28.4%、24.9%、35.6%和32.5%,高于Top50 整体增速。其中,保利由于10 月增速较低,排名由此前第4 滑至第5,与18 年持平;中海较18 年上升1 名稳居第6,领先优势明显;华润自18 年超越龙湖之后也稳居第9,金茂也由18 年第24 位跃居至第19 位,央企销售弹性不断展现。

    重点城市10 月成交增速放缓。10 月一手房成交同比增长14.1%,较上月减少4.6pct,其中一线(4 城)和二线(16 城)销售同比分别上升12.7%和28.3%,三线(27 城)销售同比下降4.3%,一线城市反弹回升,二、三线回落。二手房方面,我们所跟踪的16个城市同比增长36.9%,增幅扩大10pct,存量市场有所回暖。

    板块观点: 10 月市场成交增速有所回落,整个地产板块也相应回调,但当前市场成交韧性犹在,百强房企销售业绩表现延续强势,单月销售增速已连续三个月维持正增长趋势,考虑到当前市场去化率尚可,叠加四季度房企推盘规模的进一步提升,我们认为无论是企业还是行业的销售将在今年继续保持。板块方面,房企三季报依然延续了中报以来得靓丽业绩,预收款规模再创新高,行业业绩增长确定性进一步加强,板块估值水平持续依然保持低位,考虑到当前,地产行业持仓已经环比连续三季度下行,成为相对低配板块,我们认为当前行业正处于较好的配置时机。

    建议优选:1、具备融资优势的国企央企(保利、万科、招商蛇口、华发股份、中国海外发展);2. 具备非市场化拿地能力的房企(大悦城、华侨城、中国金茂);3、关注物业服务龙头(中航善达、中海物业、碧桂园服务)。

    风险提示:房地产调控政策持续加码