房地产周报(2019年第45周)：新房周度成交环比下行 港澳居民在大湾区内地城市购房放宽

市场行情：本周上证综指上涨0.20%，恒生指数上涨2.03%，A 股房地产板块下跌0.71%，H 股内房板块上涨3.23%。板块涨幅前三佳兆业美好、建业地产、绿城中国分别上涨21.99%、20.40%和12.53%，板块跌幅前三福晟国际、景瑞控股、敏捷控股分别下跌10.00%、7.41%和6.67%。

    新房成交：本周26 城新房成交整体环比下降16.3%，同比下降10.2%，本年累计同比增长13.2%，较去年全年增速提高8.5pct；一线城市新房成交环比下降26.3%，同比上升17.1%，本年累计同比增长13.2%，较去年全年增速提高15.7pct；二线城市新房成交环比下降14.3%，同比下降12.5%，本年累计同比增长20.4%，较去年全年增速提高15.1pct；三线城市新房成交环比下降12.7%，同比下降21.7%，本年累计同比下跌16.7%，较去年全年增速下降28.3pct。

    二手房成交：本周统计的10 城二手房成交环比下降9.6%，同比增加9.4%，本年累计同比增长7.8%，较去年全年增速提高5.0pct。

    库存去化：本周20 城商品房库存去化周期为11.1 个月，较去年年末增加0.1 个月。其中一线城市商品房库存去化周期为9.6 个月，较去年年末下降0.4 个月；二线城市商品房库存去化周期为11.4 个月，较去年年末上升0.2 个月；三线城市商品房库存去化周期为14.9 个月，较去年年末上升0.8 个月。

    板块估值：本周A 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为6.0x/1.3x； H 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为6.9x/1.4x；A 股中介服务公司P/E、P/B 平均值分别为13.7x/0.9x；H 股中介服务公司P/E、P/B 平均值分别为5.9x/0.8x。

    投资建议：本周各线城市新房成交环比均有所下行，但整体仍略高于去年周均成交量。克而瑞数据显示10 月主要城市批准预售面积同/环比分别下滑2%/30%，开发商推货量有所下行，低于预期，供货量下行将对11 月成交表现带来一定影响。本周A 股地产板块继续调整，H 股地产板块则持续上行，维持板块投资进入盘整阶段的判断。

    风险提示：行业政策收紧