房地产周报(2019年第44周)：成交维持平稳 南通、通州发布人才新政

市场行情：本周上证综指上涨0.11%，恒生指数上涨1.63%，A 股房地产板块下跌1.59%，H 股内房板块上涨3.26%。板块涨幅前三雅生活服务、佳兆业美好、花样年控股分别上涨7.73%、7.38%和6.84%，板块跌幅前三敏捷控股、首开股份和金辉集团分别下跌9.64%、8.85%和7.79%。

    新房成交：本周26 城新房成交整体环比上升0.7%，同比下降0.4%，本年累计同比增13.8%，较去年全年增速提高9.1pct；一线城市新房成交环比上升29.3%，同比上升8.7%，本年累计同比增长13.1%，较去年全年增速提高15.7pct；二线城市新房成交环比下降3.9%，同比下降2.8%，本年累计同比增长21.5%，较去年全年增速提高16.1pct；三线城市新房成交环比下降5.2%，同比上升0.6%，本年累计同比下跌16.6%，较去年全年增速下降28.2pct。

    二手房成交：本周统计的10 城二手房成交环比下降6.3%，同比增加14.9%，本年累计同比增长7.7%，较去年全年增速提高4.9pct。

    库存去化：本周20 城商品房库存去化周期为11.2 个月，较去年年末增加0.2 个月。其中一线城市商品房库存去化周期为9.6 个月，较去年年末下降0.4 个月；二线城市商品房库存去化周期为11.5 个月，较去年年末上升0.3 个月；三线城市商品房库存去化周期为15.1 个月，较去年年末上升0.9 个月。

    板块估值：本周A 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为6.0x/1.3x； H 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为6.7x/1.3x；A 股中介服务公司P/E、P/B 平均值分别为14.2x/1.0x；H 股中介服务公司P/E、P/B 平均值分别为6.0x/0.9x。

    投资建议：本周26 城新房成交维持平稳，较去年周均成交量高23.7%。克而瑞数据显示10月Top100 房企销售额同比增速继续提升，环比略有下滑。在开发商大力地推盘及以价换量策略下，当前行业销售面较有韧性，为板块投资提供一定底部保护。我们预计开发商在未来两月仍将持续加大供应及促销力度，而考虑基数原因和需求释放的综合影响，预计销售的压力测试点在12 月。近一月来A/H 股地产板块分别上涨3.7%/11.0%，跑赢大盘1.9/7.0 个百分点，部分个股已累计较高涨幅，随着销售预期走稳，判断后期将进入盘整行情，资金博弈和大盘风险对板块投资的影响将大于基本面的影响。

    风险提示：行业政策收紧