宏观研究:地产竣工增速反弹的量化测算

类别:宏观 机构:第一创业证券股份有限公司 研究员:李怀军/李隽 日期:2019-11-04

摘要:

    当前房地产投资韧性强的背后部分来自地产竣工,2019 年7 月以来竣工面积增速跌幅开始缩窄,由-12.7%缩窄至-8.6%。推动竣工回暖的主要有两点因素:1、个人房贷环境友好下房企资金仍然充足,保障施工来源。2、2018 年房企补库存造成较高新开工增速,为保证交付顺利,需要加完工。数据上表现为回补新开工与竣工增速的缺口。

    从历史数据来看,新开工和竣工基本保持同步增速,1997 年至今出现明显背离的时期有三次:(1)1999 年9 月到2001 年4 月 (2)2009年3 月到2012 年4 月 (3)2018 年2 月至今。三次共同的特征是在政策或市场因素下刺激房企大规模开工,而信贷环境偏紧下商品房销售情况一般,房企资金不足以加速施工。

    量化测算我们拟选用两种方法:(1)用简单的多元回归分析模型,以新开工增速以及商品房销售拟合竣工增速。(2)计算2018 年至今的“新开工-竣工”缺口,假设后续施工增速平稳,粗略得出竣工维持增长时长。综合两种计算方法,我们预计竣工增速至少将维持至2020 年底,2020 年底增速在4%-5%。

    在预期地产竣工增速反弹将维持至2020 年底的基础上,对地产后周期行业将有怎样的影响呢?从历史数据以及数据的关联,地产竣工对于建材的拉动效应强于家具以及家电行业,家具以及家电行业则与商品房销售情况关联度更高。因此未来建材走强的趋势更为确定,而家具以及家电拉动效应应更多关注商品房销售情况。