房地产周报(2019年第43周):成交环比下行 按揭利率上行幅度收窄

类别:行业 机构:华菁证券有限公司 研究员:周雅婷 日期:2019-11-03

市场行情:上周上证综指上涨0.57%,恒生指数下跌0.20%,A 股房地产板块上涨1.73%,H股内房板块下跌1.96%。板块涨幅前三新城悦服务、新城控股、滨江集团分别上涨15.59%、11.26%和10.61%,板块跌幅前三德信中国、万达酒店发展和华润置地分别下跌10.72%、7.69%和7.46%。

    新房成交:上周26 城新房成交整体环比下降14.9%,同比上升13.9%,本年累计同比增14.2%,较去年全年增速提高9.5pct;一线城市新房成交环比下降26.6%,同比下降3.7%,本年累计同比增长13.2%,较去年全年增速提高15.8pct;二线城市新房成交环比下降11.9%,同比增长29.0%,本年累计同比增长22.3%,较去年全年增速提高16.9pct;三线城市新房成交环比下降16.4%,同比减少21.6%,本年累计同比下跌17.0%,较去年全年增速下降28.6pct。

    二手房成交:上周统计的10 城二手房成交环比下降7.1%,同比增加16.3%,本年累计同比增长7.6%,较去年全年增速提高4.8pct。

    库存去化:上周20 城商品房库存去化周期为11.3 个月,较去年年末增加0.3 个月。其中一线城市商品房库存去化周期为9.8 个月,较去年年末下降0.1 个月;二线城市商品房库存去化周期为11.6 个月,较去年年末上升0.4 个月;三线城市商品房库存去化周期为14.9 个月,较去年年末上升0.8 个月。

    板块估值:上周A 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为6.1x/1.3x; H 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为6.4x/1.3x;A 股中介服务公司P/E、P/B 平均值分别为13.9x/1.0x;H 股中介服务公司P/E、P/B 平均值分别为6.2x/0.9x。

    投资建议:上周26 城新房成交环比有所下行,但仍较去年周均成交量高22.9%。在开发商大力地推盘及促销下,行业销售面较有韧性,为板块投资提供一定底部保护。上周基金公司三季报披露完毕,三季度末房地产板块超配0.2 个百分点,超配程度持续回落。近一月来A/H地产板块分别上涨4.19%/8.67%,显著跑赢大盘,部分个股累计已有20%左右的涨幅,判断后期将进入盘整行情,资金博弈和大盘风险对板块投资的影响将大于基本面的影响。

    风险提示:行业政策收紧