万科A(000002)：业绩高增确定性强 负债结构持续优化

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    公司昨天日披露2019 年三季报,报告期内，实现营业收入845.95 亿元，同比增长20.77%;实现归属于母公司净利润63.99 亿元，同比增长31.64%;EPS1.631 元，同比增长28.73%

    销售和营业收入较快增长，结算毛利率略有降低：1-9 月，本集团累计实现合同销售面积 3,061.6 万平方米，合同销售金额人民币 4,756.1 亿元，同比分别增长 5.5%和 10.2%，分别占去年全销售面积和销售额的75.8%和78.4%。已售未结合同金额6362.4 亿元，较年初上升19.9% ，对应均价1.42 万元/方，后续结算提供了充足的资源。第三季度，实现营业收入845.9 亿元，同比增长20.8%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币 64.0 亿元，同比增长 31.6%。；EPS0.566 元，同比增长28.58%。1-9 月，本集团房地产业务的结算毛利率为27.6%，较去年同期下降 0.2 个百分点 ；实现归属于上市公司股东的净利润人民币 182.4 亿元，同比增长 30.4%；净利率11%，下降0.8 个百分点，归母净利率7.56%，上升0.6 个百分点。

    预收款增长迅速，已售未结合同金额上升：截至报告期末，公司预收款6.96 亿元，较2018 年增长174.04%，预收账款占销售收入的0.8%，为后续业绩的持续快速增长奠定了坚实的基础。2019 第三季度，公司实现合同销售面积 911.5 万平方米，合同销售金额人民币 1,416.1 亿元，同比分别增长 5.2%和 11.6%。

    拿地依旧活跃,秉承稳健投资策略，长线布局一二线城市：万科1-9 月拿地面积2345 万平方米，占销售面积的76.6%，拿地金额1381 亿元，占销售金额的29%。

    新增土储同减26%：公司1-9 月新增项目116 个、新增总建面2832.1 万方，权益建面2042 万方，权益比例为72%，环比上半年明显提升。截止中报，公司总土储面积1.534 亿平米，同比增长7.27%。.第三季度新增62 个开发项目，总建筑面积约 1,479.0 万平方米， 权益规划建筑面积约 1,155.3 万平方米； 1-9 月，公司累计新增 116 个开发项目，总建筑面积约 2,832.1 万平方米。新增开发项目81%（权益投资金融）位于一、二线城市。

    加强风险管控，计提存货跌价准备：鉴于土地市场降温，房价回调趋势，本集团对个别存在风险的项目计提存货跌价准备。报告期内本集团计提存货跌价准备人民币 11.4 亿元，影响归属于上市公司股东的净利润人民币 7.8 亿元，截止2019年半年报，集团存货跌价准备余额达到人民币41.4 亿元，计提跌价准备的城市包括大连、乌鲁木齐、上海等地。

    现金流管理进一步加强，负债结构持续优化：截至2019 年9 月，公司财务、资金状况稳健，持有货币资金1072.4 亿元，实现全额覆盖短期借款和一年内到期长期负债的总和590.8 亿，覆盖一年内有息负债1.82 倍。1）净负债率50.4%：公司三季报有息负债金额 2306.3 亿元，净负债率50.4%，比去年同期的51.2%有所下降，但比中报有所提升；从债务期限结构来看，公司短期债务占比27%，长期债务占比73%，短期占比占比下降，债务结构进一步优化。

    投资建议：行业集中度提升逻辑不变，我们认为公司作为行业经营稳健，可结算资源充足，业绩锁定度高。多元化业务稳步发展，净负债率维持低位，融资结构多元化，其穿越周期、应对政策不确定性能力强。我们预计公司19-1 年EPS 分别为3.65、4.03 及4.53 元，目标价32.35 元，维持“买入”评级。

    风险提示：政策调控超预期，公司销售不及预期