南都物业(603506)季报点评：签约面积持续扩大 推动公司业绩较快增长

事件：公司公布2019 年三季报，公司前三季度净利润8659.54 万元，同比增长31.41%；营业收入9.02 亿元，同比增长22.27%；基本每股收益0.65元，同比增长27.45%。

    累计签约面积增长14%，新签约面积近588 万平方米

    对于物业公司来说，管理项目的数量和面积是业绩增长的基础。2019 年前三季度，公司持续推进全国化布局，公司累计总签约项目471 个，比上年同期增加60 个，增长率15%；公司累计总签约面积6028.97 万平方米，比上年同期增长740.53 万平方米，增长率14%。管理面积的增加推动公司业绩持续提升，报告期内公司营业收入达9.02 亿元，比上年同期增长22.27%。

    公司预收账款达到2.07 亿元，比上年同期增长59%，主要因为公司业务规模扩大，新增交付项目较多且采取预收方式，体现出公司较强的持续增长力。报告期内，公司加大市场拓展力度并加强现金管理，净利润较上年同期增长34.77%。

    发展多元物业服务，尝试从物业管理者向城市服务者转型

    在扎实的基础物业业务基础上，公司寻求差异化发展，拓展业务类型。公司积极探索“资产+运营、空间+服务、投资+管理”等多方位合作模式，将服务对象拓展到整个城市。例如金枫物业涵盖环卫服务（河道、景区、基建设施等项目的管理），采林物业服务业态覆盖码头、学校等特色项目。公司以群岛 JUNGLE 等品牌切入长租公寓领域，推进存量不动产运营业务。

    公司加大市场拓展力度，报告期内公司销售费用较去年同期增长33.11%，且因社区O2O 业务大力开展销售业务，导致存货增长达200%。

    物业进入强者恒强阶段，公司保持第一梯队位置提升品牌影响力

    物业管理行业呈现出“强者恒强”的竞争格局，头部企业的集中度不断提升。在2019 中国物业服务百强企业研究及评选中，公司获“2019 中国物业服务百强企业”综合排名第18 名（2018 年为第19 名），入选2019 物业服务企业上市公司10 强，并在第三届国际物业管理产业博览会获得2019物业服务企业综合实力500 强TOP32。公司持续保持在国内物业公司第一梯队位置，提升品牌影响力并为未来业务持续拓展奠定基础。

    投资建议与盈利预测

    我们预计公司2019-2021 年净利润为1.16/1.59/2.12 亿元，对应EPS 为0.86/1.19/1.58 元。公司签约面积持续稳定上升，多元业务开展为公司提供新业绩增长点，在国内物业公司中保持领先地位，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产周期波动，项目拓展不及预期，人力成本过快上升