万科A(000002):业绩高效增长 尽显王者风范

类别:公司 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:陈慎/刘璐/韩笑 日期:2019-10-28

核心观点

    公司发布三季报,2019 前三季度实现营收2239 亿元,同比增长27%;实现归母净利润182 亿元,同比增长30%;EPS1.63 元,略高于预期。在房地产融资收紧背景下,公司经营和融资优势凸显,有望把握土地市场和收并购机遇;一二线为主的布局将受益于重点城市需求韧性。上调盈利预测,预计2019-2021 年EPS 为3.64、4.39、5.27 元,维持“买入”评级。

    计提减值不改业绩增长,结算体量提升推动业绩释放

    1-3Q 竣工面积1640 万平,同比+6%,带动结算面积同比+13.6%,结算收入同比+27%。地产业务结算毛利率27.6%,同比微降0.2pct。根据公司半年报,全年竣工面积增速预计达11.6%,Q3 末已售未结金额同比维持20%的增速,为全年结算收入增长打下基础。公司过去三年楼面价占销售均价的比例恒定在40%左右,保障远期毛利率平稳;同时,1-3Q 公司计提存货跌价准备11.4 亿,影响业绩7.8 亿,去年全年因计提存货跌价准备影响业绩6 亿,公司市场策略审慎,为未来业绩稳健增长的持续性备下注脚。

    销售增速领跑TOP3,滚存充沛,全年有望稳健增长

    1-3Q 公司以加强去化库存为主,新开工3243 万平,同比-11%,较中期收窄5pct。17H2-18H2 新开工同比增速持续高达40%,滚存货值充沛,Q3末排除已售部分的在建面积为6114 万方,较去年末+15%。销售增速继续大幅领跑TOP3 房企,1-3Q 实现销售面积3062 万平,同比+6%;实现销售金额4756 亿元,同比+10%,市占率达4.3%,较18 年+0.2pct。公司深耕能力出众,我们预计公司全年销售有望保持稳健增长。

    受益于融资收紧拓展渐趋积极,一二线和权益比例提升

    上半年土地市场热度较高,公司适度放缓拿地力度,而随着5 月以来融资收紧,公司逐渐转向积极拓展。前三季度开发项目新增建面2832 万平,同比-20%;拿地总价1918 亿元,同比-12%;拿地强度为40%,较去年-1.5pct,其中5-9 月拿地强度已回升至52%。前三季度新增拿地项目权益达72%,按照权益投资额口径,一二线占比达81%,继续加强一二线城市布局,提升权益比例。目前可售总建面约1.2 亿方,较18 年底+4%。

    融资优势助力把握拓展机遇,维持“买入”评级

    公司股债融资优势明显,9 月发行25 亿住房租赁专项债利率仅3.55%,短融利率仅3.18%。三季度安邦减持1.9%股权,前海及钜盛华减持1.3%,我们认为短期减持影响不改长期发展空间,建议把握短期影响带来的布局机遇。根据结转情况,我们上调预测营收,上调2019-2021 年EPS 至3.64、4.39、5.27 元(前值3.62、4.17、4.78 元)。参考可比公司2019 年7.29倍PE 估值,基于融资优势、储备质量、龙头管理层溢价和以万科物业为代表的多元化业务加持,我们认为公司合理2019PE 为9-10 倍,目标价32.76-36.40 元(前值32.58-36.20 元),维持“买入”评级。

    风险提示:行业政策和基本面风险;安邦、钜盛华及一致行动人减持风险。