泰禾集团(000732)2019年3季报点评：业绩维稳 降负债持续兑现

公司发布2019 年三季报，前三季度实现营业收入211.92 亿，同比+8.22%，实现归母净利润21.21 亿，同比+46.85%。

    业绩大增主要源于投资收益增加，现金流改善：1）项目如期结转，毛利率有所下降：2019 年前三季度公司实现营业收入211.92 亿，资金依旧偏紧但并没有影响项目的正常竣工交付，结算毛利率较去年同期下降了2.02 个百分点至28.95%；2）投资收益大幅增加：公司归母净利润21.21 亿，同比大幅增长46. 85%，主要由公司处置项目回笼资金所致，扣非后归母净利润15.35 亿，同比增长2.97%；3）现金流持续改善：由于加强销售回款、处置子公司回笼资金，同时减少拿地支出，公司前三季度经营性净流额226.15 亿（去年同期1.62 亿），投资净流额160.76 亿（去年同期-58.48 亿），现金流状况持续在改善。

    总负债规模降低，杠杆率持续下行：1）债务规模削减：截至报告期末，公司账上有息债合计1028.33 亿，较去年末1375.25 亿减少346.92 亿，其中：短期借款、一年内到期非流动性负债、长期借款、应付债券分别减少97.78 亿、170.20 亿、13.46 亿、65.48 亿；2）净负债率大幅下降：得益于持续降负债，报告期末，公司净负债率较2018 年末的384.84%下降142.16 个百分点至242.39%。

    货值充足，项目资源聚焦一二线：公司坚持贯彻“深耕核心一线，全面布局二线”的房地产战略布局，截止2019H1，公司土储建面209.25 万方，分布福建12%、京津冀10%、长三角72%和珠三角6%；在建项目建面1637.06 万方，布局福建39%、京津冀9%、长三角14%、珠三角18%和其他热点城市20%，购房市场需求大，抗风险能力强。以公司2019H1 结算均价2.18 万/平测算，保守估计公司土储货值在3500 亿以上，可满足未来2-3 年开发需要。

    投资建议：2018 年可以说是最艰难的一年，但我们看到公司渡过难关，销售破千亿；2019 年或是最关键的一年，前三季度，公司销售回款基本完成任务，债务规模及杠杆率持续降低，基本面稳健修复，我们看好公司凭借差异化及高端产品优势，在行业下行压力下，政策边际放开的四季度，维持高去化率，继续完成销售及回款目标。预计公司2019-2021 年EPS 分别为1.25、1.52、1.84元，分别对应PE4.72X、3.86X、3.20X，维持“买入”评级。

    风险提示：行业融资端收紧超预期，一二线城市调控收紧超预期。