华夏幸福(600340)：回款大幅好转 拿地明显放量

结算规模大幅增长，费用控制卓见成效，盈利能力显著。前三季度公司实现营业收入643.2 亿元（+42.5%），实现归属于上市公司股东净利润97.5 亿（+23.7%），ROE 为25.2%，同比增加6.2 个百分点。公司前三季度营业收入大幅增长，整体毛利率达到40.4%，归母净利率为15.2%，其中营收增长主要由于期内房地产开发业务结算增加，销售和管理费用率分别为1.82%和6.94%，同比大幅改善，分别下降1.0 个和5.0 个百分点。前三季度公司税金及附加支出49.6 亿元，同比增加112%，主要由于是计提土增税增较多影响。截至2019 年第三季度末，公司预收款项达1350.2 亿元，预收账款/营业收入为2.1（远高于行业平均），业绩锁定性强。

    销售回款率显著好转，环京以外区域销售占比过半。前三季度公司实现销售额1006.5 亿元，销售面积911 万方，经营回款631.4 亿元，同比增长19.1%；第三季度单季度经营回款同比增长44.9%，销售回款率从去年同期的49%大幅跃升至今年的63%，销售面积同比增长44.3%，环比增长47.1%，销售金额同比增长47.2%，环比增长24.8%。从销售结构来看，环京以外区域业绩贡献占比提升，前三季度环北京外销售面积568.46 万平，占比62.4%，比去年同期提升了16.3 个百分点。第三季度，环京以外地区亦贡献了59.9%的销售面积（+12.7个百分点），其中，环郑州地区销售面积占比为25.7%，产业新城模式在全国化的布局取得初步成功。

    土储明显放量，融资持续向好，未来可期。2019 年前三季度，公司拿地总价292.6亿元，同比增长225.7%；公司新获取土地面积比上年同期增加71.9%，是2018全年新获取土地面积的1.35 倍，公司规划计容建筑面积约为1109 万平方米，资源方面的大力拓展奠定公司未来业绩的稳健增长。前三季度，公司通过项目层面的股权合作，引入超过100 亿的少数股东权益，资本结构持续优化。三季报末公司在手存货2776 亿元，同比增加9%，为后续推货提供充足资源。公司筹资性现金流入达939 亿元，比去年同期增长66%。公司资产负债率84.9%，自中期的88.1%下降3.2 个百分点，剔除预收后的资产负债率54.6%，杠杆水平可控，融资持续向好。

    盈利预测与评级。预计2019-2021 年EPS 分别为4.98 元、6.74 元、8.93 元。

    考虑公司作为产业新城和环一二线开发商优质标的，给予公司 2019 年8 倍估值，对应目标价39.86 元，维持“买入”评级。

    风险提示：销售及园区结算回款低于预期等。