2019年1-9月国家统计局房地产数据点评:以价换量边际效用递减 龙头抢跑集中度再提升

类别:行业 机构:光大证券股份有限公司 研究员:何缅南/王梦恺 日期:2019-10-20

  低基数下9 月销售增速回落,以价换量边际效用递减9 月进入数据低基数区间,但全国商品房销售面积单月同比回落1.7pc 至2.9%,前期拉动增长的主力中部、西部地区分别回落4.1pc、1.8pc。Q2 以来一线楼市持续降温,9 月旺季成交面积同比-22%,预期管理成效明显。我们认为需求端压力正在显现,在当前调控框架下,基本面底部仍有待确认。

      行业外部融资收紧,房企内生性现金流依赖度提升,快速回笼资金成为当前最优先选择。CRIC 数据显示,1-9 月TOP40 房企销售金额约6.1 万亿,同比增长14%,同期全国商品房销售额增速为7%,行业集中度继续提升。

      出于全年银行信贷资源优化配置的导向,我们预计Q4 按揭投放难以维持当前增速,开发商以价换量策略的边际作用或有所减弱,后续行业整体销售回款较难保持当前水平,结构分化将更加明显。除价格因素外,品牌口碑、产品能力亦将成为影响去化的重要因素。

      土地市场略有回温,百城溢价率下降至6.6%

      1-9 月全国土地购置面积、土地成交价款同比降幅分别收窄5.4pc、3.9pc,经历了7-8 月份信托窗口指导和前融管控后,9 月开发商拿地情绪略有恢复。

      9 月百城土地成交溢价率下降至6.6%。表明了二、三季度一系列融资收紧措施成效明显,我们认为后续政策面和土地市场将保持相对平稳。

      竣工底部复苏趋势逐步确认,开工投资韧性较强9 月住宅竣工同比增速年内首次回正至1.1%,全年累计降幅连续三个月收窄,行业竣工底部复苏趋势逐步确认。维持2019 年开始进入竣工复苏小周期的判断。同时也提示,行业流动性收紧,中小房企后续施工资金铺排和投放受限,或影响短期内行业竣工增速回升斜率。

      1-9 月全国房屋新开工面积、施工面积、房地产投资同比增速分比为8.6%、8.7%、10.5%,其中新开工、施工增速分别小幅回落0.3pc、0.1pc,房地产投资增速环比持平,行业供给侧继续保持较强韧性。当前土地购置费增速尚未反映2018Q4 至今相对较弱的土地成交,后续或存一定降速压力。

      行业整体资金面短期无虞,后续边际压力将逐渐显现得益于近期相对较好的按揭投放及销售表现,9 月房企到位资金同比增速回升6.7pc 至10.8%,结合上半年相对积极的债券融资,我们认为短期内行业整体流动性压力可控。但需要注意的是,我们认为后续按揭投放以及销售回款均难以保持目前增速,随时间推移资金面边际压力将逐渐显现。

      投资建议:持续关注信用优质,品牌和产品有优势房企当前房企以价换量抢收需求,楼市和地市均出现价格回落,行业整体平稳;短期按揭投放需求较强,全年额度受限或导致四季度回款放缓,行业资金面压力集中体现在供给侧;建议持续关注现金流边际安全,信用优质,品牌和产品有优势的房企,如万科A+H,保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国和中国金茂;同时随着全球流动性宽松和无风险利率缓步下行,建议关注在存量经营优势标的,如陆家嘴和华润置地。

      风险分析

      行业持续调控,整体销售增速下行超预期;前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线楼市存回调压力;还款高峰来临,部分中小型房企信用风险抬升。