房地产9月月报：投资保持韧性 销售持续偏强 资金低位改善

　　投资仍强，开工反弹、施工高位，竣工改善，上调全年投资增速至9%

    1-9 月开发投资同比+10.5%，较前值持平；9 月单月投资同比+10.5%，较前值持平。1-9 月新开工面积同比+8.6%，较前值-0.3pct，连续5 个月下降；9 月单月开工同比+6.7%，较前值+1.8pct。1-9 月竣工同比-8.6%，较前值+1.4pct，连续4 个月收窄；9 月单月竣工同比+4.8%，较前值+2.0pct。1-9 月施工同比+8.7%，较前置-0.1pct。土地购置面积同比-20.2%，较前值+5.4pct。投资持平、保持韧性，主要源于土地购置费和施工面积高位稳定、并强于预期。开工略有反弹，维持继续走弱判断，但短期强于预期，上调全年开工增速至6.5%。竣工增幅扩大、连续两月为正，源于今年房企交付大年，房企业绩普遍高增是印证； 300城土地成交同比持平略增，溢价率继续下降，预计后续土地市场将继续降温。鉴于行业数据强于预期，上调19 年投资增速至9%。

    销售持续偏强，源于基数低+西部强+推盘大，上调全年销量同比至+0.5%

    1-9 月销售面积同比-0.1%，较前值+0.5pct；9 月单月销售面积同比+2.9%，较前值-1.7pct，其中西部最强。1-9 月销售金额同比+7.1%，较前值+0.4pct；9 月单月销售金额同比+9.4%，较前值-0.6pct。销售数据持续走强主要源于：1）销售低基数效应，18M2-19M2 持续低基数；2）“因城施策”下城市独立周期开启，西部销量持续好于全国；3）融资趋紧推动企业加大推盘以及促销力度；4）去化率好于去年同期，9 月15 城成交/推盘比0.81 好于去年同期0.72。综合考虑低基数、城市独立周期、房企加大推盘、流动性宽松预期等因素，我们将2019 年全年销售面积同比上调至+0.5%。此外，9 月主流50 家房企销售金额同比+32%VS 行业同比+9%，表现仍优于行业，显示出行业集中度提升逻辑仍得到持续验证，并预计在融资收紧背景下，行业集中度提升或将加速。

    资金来源回升，回款走强、自筹改善，维持19H2 资金环境好于18H2 判断

    1-9 月，资金来源同比增长7.1%，较前值+0.5pct，结束了连续4 个月的下降，主要源于销售回款较强。9 月单月资金来源同比+10.8%，较前值+6.7pct，明显回升。9 月分结构来看，国内贷款同比+4.8%，较前值-7.1pct，连续3 月下降；自筹资金同比+6.2%，较前值+1.4pct，继续低位改善；销售回款端，销售超预期推动回款走强，个人按揭贷款同比+27.9%，较前值+12.4pct，出现大幅回升；定金及预收账款同比+14.3%，较前值+15.1pct，出现大幅回升。我们维持判断19H2 基本面以及政策面都将好于18H2，同时考虑到全球和国内流动性宽松预期升温，因而维持19H2 房地产行业资金环境好于18H2 判断。

    投资建议：投资保持韧性，销售持续偏强，资金低位改善，维持推荐评级

    我们认为主流房企销售持续超预期，行业销售或至少好到明年2 月，龙头集中度继续提升，20 年EPS 上修概率加大，强化年底估值切换行情；同时近期全球流动性宽松预期继续升温，地方调控小幅松动略有迹象，小幅增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20 平均PE 仅6.5/5.1 倍，NAV折价20-80%；2）主流房企股息率高达18A4.3%和19E5.6%、远高于10Y 国债3%；3）板块PE 处于12 年以来的3%分位，明显低于同期沪深两市的18%。我们：1）维持开发推荐评级，推荐：a）低估值龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；b）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展；2）维持商业地产推荐评级，维持推荐：大悦城，建议关注：中国国贸和金融街等；3）维持物管推荐评级，维持推荐：中航善达，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。

    风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。