9月房地产统计数据点评行业点评：销售竣工如期回升 开工、投资预计将下行 融资边际回暖 看好四季度地产股

　　事件：统计局发布19 年1-9 月房地产行业数据，9 月单月商品房销售面积17330 万方，同比上涨2.9%，增速比上月下降1.7PCT，1-9 月累计商品房销售金额119179 万方，同比下降0.1%，增速比上月上升0.5PCT； 9 月商品房销售金额16118 亿元，同比上涨9.4%，增速比上月下降0.7PCT，1-9 月累计商品房销售金额111491 亿元，同比上升7.1%，增速比上月上升0.4PCT ；9 月房地产开发投资完成额13419 亿元，同比上涨10.5%，增速与上月持平，1-9 月累计房地产开发投资完成额98008 亿元，同比上涨10.5%，增速与上月持平；9 月房屋新开工面积20574 万方，同比上涨6.7%，增速比上月增加1.8PCT，1-9 月累计房屋新开工面积165707 万方，同比上涨8.6%，增速比上月下降0.3PCT；9 月房屋竣工面积5137.73 万方，同比上涨4.8%，增速比上月上升2.0PCT，1-9 月累计房屋竣工面积46748 万方，同比下降8.57%，增速比上月上升1.4PCT。

    　　9 月累计销售增速继续回升，随步入低基数区间，预计四季度销售增速有望稳中有升：单月销售增速在去年5-7 月的高基数效应下，8 月逐步回升，而去年7 月为全年单月增速最高（达到9.9%），之后基数逐渐走低，我们认为：1）二季度地产销售面积、金额增速均有放缓，主要由于去年同期基数较高；2）去年7、8 月为18 全年单月增速最高，但今年7、8 月销售额增速分别达到9.8%、10.1%，尤其从8 月多地二线城市首套贷款利率有所上调之后，表现出一定韧性；3）18 年4 季度，单月销售额增速分别为6.7%、6.3%、8.8%，基数相对较低，而今年四季度在融资紧张的情况下，房企有动力加快去化，因此预计四季度销售增速有望保持稳中有升。

    　　开工增速如期继续回落，投资增速韧性强，预计四季度将继续回落，竣工单月继续回正，四季度望继续回升。土地购置大幅回升，或对投资增速产生支撑。1-9 月房屋新开工增速8.6%，环比下降0.3PCT，预计房企开工增速或将继续下滑：1）18 年5-12 月单月开工增速除10 月为14.7%，其余均在20%以上，高基数下开工增速或继续下行；2）1-9 月累计购置土地面积增速-20.2%，环比1-8 月回升5.4 个PCT，9 月单月拿地面积同比回升16.4 个PCT 至10.4%，主要由于去年同期基数较低，伴随土地市场溢价率下降，拿地或将边际好转。融资、拿地影响下，预计下半年投资增速继续向下。2019 年1-9 月份，投资累计同比增长10.5%，增速环比持平。多因素影响下，预计投资增速或将下滑： 1）18 年四季度单月投资增速均在7%以上，因此预计高基数下将继续下行；2）上半年拿地谨慎，预计影响开工增速继续下滑，拖累投资增速下滑；3）融资层面仍然紧张，虽然边际有所放松，但在宏观宽松下房企仍将有受益空间。1-9 月施工面积834201 万方，累计同比增长8.7%，回落0.1 个PCT。1-9 月房屋竣工面积增速-8.5%，环比收窄1.5 个PCT，单月增速4.8%，环比继续上升。竣工增速与开工增速剪刀差逐渐缩小，由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应，随开工增速逐渐下滑，未来竣工就会有修复的过程，开工-施工-竣工传导持续有效。

    　　到位资金增速回升，国内贷款、销售回款有所放缓。1-9 月份，房企到位资金同比增长7.1%，环比提升0.5 个PCT，单月增速提升6.7 个PCT 到10.8%。1-9 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比增长9.1%、3.5%、11.3%、10.8%，增速环比1-8 月变动-0.7、0.4、3、-1 个PCT。此前我们判断8 月为融资政策最紧张的时候，伴随9 月融资环境明显好转，预计优质房企持续受益。随融资政策边际松动，后续土地市场或随之继续边际好转，但结构性分化或将持续，1）三四线城市成交同比下滑明显，开发商对后市悲观，拿地热情不足；2）一二线城市上半年地价较高，影响部分主流房企拿地积极性，随土地市场普遍降温，一二线成交建面或有修复。土地市场分化或加剧。

    　　投资建议：销售韧性足，开工、投资边际回落，竣工如期回升，融资政策或已见底。9 月销售面积累计增速继续回升，预计随后续基数走低，销售增速将持续回升，销售额增速在7、8 月高基数基础上仍然保持了10%左右的增速，展现出一定韧性，预计后续也将稳中有升。开工、投资单月增速变动不大，开工累计增速边际变动-0.3 个PCT，预计或将继续回落，主要的影响因素1）基数效应：去年9-12 月为开工单月高增长区间，增速达到16%以上，投资增速在8%附近；2）上半年的拿地萎缩，或将影响四季度及之后的开工、投资增速，维持全年投资、开工或将继续下滑的判断。竣工增速单月回正，预计随开工下滑将继续回升。融资方面， 9 月随融资政策边际宽松、及销售回款的明显回升，地产资金面得到缓解，后续优质房企或将继续受益。我们认为，地产销售、开工、投资均表现出一定的韧性，而融资环境边际回暖，由优质房企在流动性宽松的环境中仍将持续受益，前期对估值压制的因素得到释放，据此我们看好优质房企四季度的表现：1）龙头：保利、万科、融创等；2）优质成长：

    　　中南建设、阳光城等；3）物业和商业：中航善达、大悦城等；风险提示：销售不及预期，政策变化超预期