深度*行业*房地产9月报:投资销售韧性依旧 拿地回升竣工改善

类别:行业 机构:中银国际证券股份有限公司 研究员:晋蔚 日期:2019-10-18

2019 年1-9 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长8.6%和10.5%,销售面积和金额同比分别下降0.1%和上升7.1%,9 月单月投资、新开工面积、施工面积增速分别为10.5%、 6.7%及7.6%,分别较上月持平、上升1.8 及8.2 个百分点,投资韧性较强,数据全面回暖;9 月竣工面积同比上升4.8%,增速在上月转正后持续回升,随着16-17 年开工项目竣工结算,我们预计全年竣工将持续改善。9 月土地购置面积同比上涨10.4%,由负转正涨幅达16.4 个百分点,40 城土地成交溢价率6.6%,继续回落。9 月单月销售面积增速2.9%,虽较上月回落2.2 个百分点,但已连续3 个月正增长,1-9 月销售面积累计增速-0.1%达到年内高点。在“一城一策”政策指导下部分城市销售韧性犹存,成交热度超市场预期。纵观2019 全年,房企结算主要为2016H2-18H1 销售项目,受益于销售规模及均价的快速增长,主流房企可结算货值充足,营收及业绩普遍高增,利润率有望维持前期高位。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产;2)区域房企:招商蛇口、荣盛发展;建议关注高成长性房企:阳光城、中南建设、大悦城;地产交易服务商:我爱我家等。

    支撑评级的要点

    2019 年1-9 月,全国完成房地产开发投资98,008 亿元,同比增长10.5%,较1-8 月回落0 个百分点。其中,住宅投资72,146 亿元,同比增长14.9%,较1-8 月回落0 个百分点,占房地产开发投资的比重为73.6%。9 月单月全国房地产开发投资额同比上升10.5%。9 月单月投资、新开工面积、施工面积增速分别为10.5%、 6.7%及7.6%,分别较上月持平、上升1.8及8.2 个百分点,投资韧性较强,数据全面回暖;9 月竣工面积同比上升4.8%,增速在上月转正后持续回升,随着16-17 年开工项目竣工结算,我们预计全年竣工将持续改善。9 月土地购置面积同比上涨10.4%,由负转正涨幅达16.4 个百分点,40 城土地成交溢价率6.6%,继续回落。

    伴随前端融资收紧,我们预计房企拿地回归谨慎,成交额缓步下行。

    1-9 月的商品房销售面积为119,179 万平方米,同比下降0.1%;销售额为111,491 亿元,同比上升7.1%;较上月扩大0.4 个百分点;销售均价为9,355元/平米,同比上升7.2%,较上月回落0.2 个百分点。9 月单月销售面积增速2.9%,虽较上月回落2.2 个百分点,但已连续3 个月正增长,1-9 月销售面积累计增速-0.1%达到年内高点。在“一城一策”政策指导下部分城市销售韧性犹存,成交热度超市场预期。

    1-9 月,房地产开发企业合计资金来源为130,571 亿元,同比上升7.1%,较1-8 月扩大0.5 个百分点。从各资金来源同比来看,1-9 月累计数据中,国内贷款同比上升9.1%,较1-8 月回落0.6 个百分点;利用外资同比上升141.9%,较1-8 月扩大10.4 个百分点;自筹资金同比上升3.5%,较1-8月扩大0.4 个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升8.8%,较1-8 月扩大0.9 个百分点,其中,1-9 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升9%和上升13.6%。

    评级面临的主要风险

    房地产行业融资收紧超预期,三四线景气度下滑超预期