蓝光发展(600466)：高能级城市扩储 物业上市在即

核心观点

    10 月15 日业绩预告显示，前三季度公司预计实现归母净利21.6 亿元，同比+77%左右；预计实现扣非后归母净利20.8 亿元，同比+71%左右。业绩持续高速增长主要源于地产结算收入的增加以及全国布局规模效应的显现，总体业绩符合预期。维持公司2019-2021 年EPS 为1.13、1.74、2.09元的盈利预测，维持“买入”评级。

    业绩延续高增长，销售预计平稳增长

    前三季度公司预计实现归母净利21.6 亿元，同比+77%左右。随着地产交付规模的增加，全国布局规模效应的显现，前三季业绩延续上半年以来的高增长态势，其中非西南地区业绩贡献比例预计延续突出表现。亿翰数据显示，1-9 月公司实现签约销售金额770 亿左右，较去年同期公告口径+15%左右。预计四季度可售货值800 至900 亿左右，全年销售增速预计平稳回升，大概率进军千亿梯队。

    多元扩储积极，强化高能级城市布局

    经营公告显示，2019 年1-8 月公司新增土地投资220.3 亿元，同比+22.5%；新增权益投资167.3 亿元，同比+41.9%；新增土储楼面均价3848 元/平，同比+83.6%，进一步强化城市拓展能级和全国化布局力度。此外，9 月25日公司公告拟以17.8 亿的交易总对价收购重庆华景域公司100%股权，获取重庆市两江新区43.5 万方优质土储，折算楼面价约4100 元/平左右。通过多元化投资为销售持续增长提供资源保障。

    物业平台港交所登陆在即，资本助力高增长预期

    10 月8 日港交所原则上同意公司物业管理平台嘉宝股份的H股主板上市申请（上市前需取得港交所最终批准）。公司半年报及招股说明书显示，嘉宝上半年已进驻全国69 个城市，在管项目400 余个，管理面积6330 万平，业务涵盖物业管理、咨询服务、社区增值三大板块。2016-2018 净利复合增速71.1%，2019 上半年净利同比+108%至1.9 亿元。此次预计募集资金13.8 亿港元（取发售中间价以及假设未行使超额配股权）中的77%用于物管业务的规模扩张（50%住宅物业、17%非住宅物业、10%物管相关公司），资本助力叠加蓝光自有项目的集中交付共同支撑高增长预期。

    人居蓝光引领高质量发展，维持“买入”评级

    公司销售和拿地稳定增长，资本引擎加速产业发展，多元驱动下业绩高增长有望延续。7 月公司五名董事全部完成首期期权行权，坚定公司发展信心。物业平台上市增厚市值和成长预期。维持公司2019-2021 年EPS 为1.13、1.74、2.09 元的盈利预测。参考可比公司2019 年7.3 倍的PE 估值，我们认为公司2019 年合理PE 估值水平为7.5-8.5 倍，目标价8.48-9.61元（前值7.91-8.59 元），维持“买入”评级。

    风险提示：三四线市场景气度下滑；异地拓展成效有待进一步检验；药品质量风险；3D 生物打印投入回报周期较长。