保利地产(600048)2019年9月月报点评:拿地理性 资源充裕

类别:公司 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国 日期:2019-10-14

公司开发业务资源储备丰厚,2019 年来拿地谨慎,资金成本有相对优势。维持“买入”评级。

    9 月销售均价有所下滑,销售成绩略显平淡。2019 年9 月,公司销售面积271.9万平米,同比增长14.6%;销售金额368.1 亿元,同比下降0.2%。2019 年1-9月,公司销售面积2293.8 万平米,同比增长13.3%;销售金额3467.7 亿元,同比增长14.2%。公司9 月销售均价13539 元/平米,同比下降12.9%,表明公司低线城市推盘占比上升。1-9 月销售均价同比上升0.8%。我们认为,公司一二线城市推盘阶段性下降,也是造成9 月销售略显平淡的原因。

    拿地较为理性。2019 年来,公司拿地比较谨慎。1-9 月公司拿地面积/销售面积为64.9%,拿地金额/销售金额为28.7%,明显低于2018 年的112.6%和45.1%。

    由于公司存量资源充足,这种适度控制拿地并不会导致销售断档。2019 年6 月底,公司在建面积1.1 亿平米。

    保证良好信用,发挥资金成本优势。公司历史上资金成本就较低,2019 年6 月底有息负债综合成本为4.99%。不过,公司净负债率并不在低位。近期公司谨慎拿地,有利于强化信用,进一步发挥资金成本优势。

    优质资源结算的高峰,业绩持续值得期待。公司目前所结算的项目,绝大多数在拿地时地价尚未大幅上涨,而销售时房价已经明显上涨,潜在利润丰厚。

    风险因素:公司中长期盈利能力下降的风险。

    投资建议:公司信用记录、资金成本、存量资源充裕程度、成本控制能力等各方面优势都十分均衡。公司股本由于股权激励略有变化,我们微调公司EPS预测到2.04/2.65/3.18 元(原值2.05/2.66/3.19 元),综合NAV 和相对估值法,我们维持公司18.41 元/股的目标价和“买入”的投资评级。