保利地产(600048)2019年9月销售数据点评：高基数下销售暂缓 Q4低基数值得期待

　　10 月11 日，保利地产公布9 月销售数据，9 月实现签约金额368.1 亿元，同比-0.2%；实现签约面积271.9 万平方米，同比+14.6%。9 月新增建面213.0 万平方米，同比-7.4%；总地价129.5 亿元，同比+3.7%。

    　　点评：

    9 月销售368 亿、同比-0%，1-9 月3,468 亿、同比+14%，高基数下销售暂缓9 月公司实现签约金额368.1 亿元，环比+21.5%，同比-0.2%，较上月-10.1pct，低于克尔瑞主流50 房企9 月单月平均同比+31.6%；实现签约面积271.9 万平米，环比+37.4%，同比+14.6%，较上月-4.9pct；销售均价13,539 元/平米，环比-11.6%，同比-12.9%。1-9 月公司累计实现签约额3,467.7 亿元，同比+14.2%；累计实现签约面积2,293.8 万平方米，同比+13.3%。累计销售均价15,118 元/平米，较18 年均价上涨3.3%。9 月次高基数月下公司销售同比持平实属不易，考虑到4 季度销售同比基数走低，并鉴于公司土储丰富，并布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市，在当前一二线市场相对稳定以及Q4 销售低基数的背景下，预计19 年全年仍将保持销售稳增。

    9 月拿地130 亿、同比+4%，拿地/销售额比35%，重点布局省会并成本可控

    9 月公司在重庆、南京、郑州、太原、大连、佛山、江门、济宁等12 城共获取13 个项目，对应新增建面213.0 万平米，环比+51.2%，同比-7.4%，其中新增权益建面占比69.0%；对应总地价129.5 亿元，环比+4.5%，同比+3.7%，拿地额占比销售额35.2%，较上月下降5.7pct。平均楼面价6,077 元/平米，环比-30.9%，较18 年拿地均价-2.4%，主要源于公司在岳阳、太原、邯郸等城市新增地块楼面价较低。9 月公司拿地继续聚焦省会城市并注重全国均衡布局。1-9月公司共获84 个项目，新增规划面积1,494.6 万方，同比-38.2%；对应地价995.6 亿元，同比-38.8%；平均楼面地价6,661 元/平米，较2018 年+6.9%；拿地额占比销售额为29%，拿地均价占比销售均价44%，较18 年上升1.5pct。公司1-9 月新增项目一二线及城市圈占比明显提升，但拿地成本基本保持稳定。

    投资建议：基数下销售暂缓，Q4 低基数值得期待，维持“强推”评级

    公司积极变革始于16 年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，17 年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-19 年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降，同期公司销售保持快增，目前业绩已进入丰收期。此外，保利物业港股上市在即，有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21 年每股收益预测2.07、2.48、3.00 元，目前19-20 年PE 仅为7.6 和6.4 倍，18A、19E 股息率分别达3.2%和4.1%，维持目标价20.62 元，维持“强推”评级。

    风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。