房地产开发:竣工之谜:微观层面的解释和估算

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:任鹤 日期:2019-10-11

竣工面积增速已连续22 个月处于负区间。据统计局数据,竣工面积增速已持续22 个月处于负区间。同时,过去三年较高的销售面积增速决定了竣工面积增速在某个时点必然转正。问题在于,竣工面积增速持续为负的原因何在?何时能够转正?高点将出现在哪个时点?

    竣工面积持续为负的原因。一是三四线城市在销售面积中的占比提升,三四线城市预售一般没有形象进度的要求,预售条件低于高能级城市,销售到竣工的时间相对较长;二是销售结构的变化,16/17 两年期房销售占比下降,反映出彼时销售高峰一部来自对过往库存的消化,并不对应未来竣工,同时,18 年开始期房销售占比明显提升,客观上拉长销售到竣工的时间;三是本轮周期中房企对快周转的追求,“拿地-开工-销售”环节加快,而“销售-交房”环节减缓,导致销售高峰难以迅速反映到竣工中。

    建安投资是销售-竣工过程的重要中间指标。逻辑上,房企施工计划根据竣工时间倒排,施工高峰的目的是竣工交房,竣工交房的必然前提是施工高峰,因此建安投资增速反映施工节奏和施工进度。数据上,建安投资数据相对可靠,基于建筑工程价格指数也可以有效剔除价格变动影响,对历史数据也能够较好吻合。

    预计竣工增速转正点在2020Q3,高点在2021Q4,最高增速约15%。

    建安投资增速拐点出现在18 年6 月,转正点出现在19 年2 月,综合考虑,预计竣工增速转正点出现在20 年Q3,本年竣工面积同比增速预计为-5%,而19 年7 月基本可以确认为拐点。我们预计建安投资增速高点为2020 年Q1,后推1.8 年,预计高峰出现在2021 年Q4。同时,从本轮周期销售面积增速高点为36.5%,出现在16 年4 月,低于上轮周期大约13 个百分点,据此本轮竣工面积增速的峰值大约为15%。

    投资建议。站在上下游角度,我们认为本年地产方面对上下游的需求,主要体现在钢材、水泥、玻璃、涂料等方面,家电、家装等的需求以及在2020年下半年才会渐入佳境,但向上修复的趋势已经确立;房地产方面,建议关注竣工计划增速较高,业绩加速释放,且本年销售增速稳健的房企,如保利地产、金地集团、万科A、蓝光发展、中南建设等。

    风险提示:建筑工程投资上行不持续,竣工面积与销售和施工投资的关系出现本质变化。