万科(000002):销售韧性 拿地意愿尚可

类别:公司 机构:长江证券股份有限公司 研究员:吕聪 日期:2019-10-11

  报告要点

      事件描述

      公司9 月实现销售面积320.7 万平,同比增长6%;实现销售金额492.9 亿元,同比增长13.5%;1~9 月份累计实现销售面积3061.6 万平,同比增长5.5%;实现销售金额4756.1 亿元,同比增长10.2%。

      事件评论

      9 月销售金额同比增长13.5%,销售韧性有望延续。公司9 月实现销售金额492.9亿元,同比增长13.5%;销售面积320.7 万平,同比增长6%;当月销售均价15370元/平,较上月的15908 元/平下降3.39%。1-9 月实现累计销售金额约4756.1 亿元,同比增长10.2%;累计销售面积3061.6 万平,同比增长5.5%。8、9 月公司销售面积同比增速分别为7.8%、6.0%,显示短期销售具有较强韧性,4 季度冲刺业绩的关键时期,房企普遍加大推盘,紧抓回款,预计销售有望维持强劲。

      9 月公司拿地意愿尚可,拿地总建面同比增长3.4%。9 月公司拿地建面398.5 万平,同比增长3.4%;1-9 月累计拿地建面3047.9 万平,同比下降20.2%。拿地价款方面,公司9 月单月拿地总价177.8 亿元,同比下降28.7%,主因拿地集中二三线城市,平均楼面价同比偏低;1-9 月累计拿地总价约1918.2 亿元,同比下降约12.1%。拿地强度方面,1-9 月公司累计拿地面积/累计销售面积比例为99.6%(1-8 月为96.7%),累计拿地金额/累计销售金额比例为40.3%(1-8 月为40.8%)。

      整体看虽房企融资渠道收紧,但在加大销售紧抓回款下公司拿地意愿尚可。

      9 月拿地聚焦二三线城市,拿地均价同比明显下降。公司9 月拿地总建面398.5万平,集中在二线及强三线城市,其中二线城市约229.2 万平(占比57.5%),三线城市约为169.3 万平(占比42.5%),公司土地获取仍然以都市圈城市为主。拿地成本方面,9 月拿地均价4460.6 元/平,同比明显下降31.1%,主因去年同期有在一线城市拿地导致平均地价偏高。

      投资建议:销售韧性,行情轮动下地产板块估值有望修复。公司作为龙头房企销售积极,经营稳健,净负债率35.04%处于行业低位。在稳住住宅开发基本盘基础上拓展多元化业务,有望获取超越同行的α收益。我们预测公司2019-2021 年EPS为3.64、4.37、5.24 元,增速为22%、20%、20%、对应PE 分别为7.36x、6.13x、5.12x,维持“买入”评级。

      风险提示: 1. 流动性环境或存不确定性;

      2. 房地产业务的调控政策或存不确定性