中南建设(000961)：聚焦开发主业 打造省级运动主题特色小镇

事件

    公司9 月30 日公告两则关联交易，交易一：公司拟向控股股东中南控股转让苏州中南中心投资建设有限公司100%股权，交易金额4.4 亿元，交易二：

    公司拟购买控股股东中南控股持有的中南珂缔缘体育文化产业有限公司100%股权和中南产城发展有限公司100%股权，交易金额合计0.7 亿元。

    核心观点

    出售中南中心项目，有利于聚焦开发主业。苏州中南中心项目于2012 年6月拿地，总地价6630 万元，规划建筑面积36.5 万平。按照长期股权投资的账面价值计算，公司预计本次交易将产生2.46 亿元的投资收益。由于中南中心是500 米超高层综合体，开发周期长，资金占用大，我们认为在当前政策、资金环境偏紧的背景下，公司本次关联交易有利于资源聚焦，专注开发业务，增强上市公司业绩的稳定性。

    参与海门足球小镇项目开发，打造新业绩增长极。海门足球小镇作为江苏省首批入围创建名单的25 家省级特色小镇之一，以中南珂缔缘足球俱乐部为核心，是集足球赛事、训练、体育智造、健康旅游多功能于一体的运动主题特色小镇。公司8 月在海门获取两宗地块，项目位置皆比邻足球小镇，规划建筑面积分别为22.1 和9.3 万平，地价分别为3.4 和0.7 亿元，楼面地价分别为1532 元/平和707 元/平方米。我们认为，公司本次股权收购体育资产一方面将推动上述足球小镇配套地块的开发，另一方面省级运动主题特色小镇的打造填补了公司在特色小镇业务方面的空白，有利于培育新的业绩增长极。

    财务预测与投资建议

    维持买入评级，目标价11.00 元。我们预测2019-2021 年公司EPS 为1.10/1.89/2.33 元。我们预计公司未来三年业绩增长高于行业龙头及同等规模二线开发商水平，因此给予公司30%的估值溢价，根据可比公司2019 年8X 的PE 估值，给予公司2019 年10X 的PE 估值，维持目标价11.00 元。

    风险提示

    房地产销售增长不及预期。融资环境极度恶化导致公司资金链断裂。