地产行业周报:百强销售增速扩大 市场依旧呈现韧性

类别:行业 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/郑茜文 日期:2019-10-07

  本周观点:受假期备案因素影响,国庆期间新房日均成交1618 套,环比降76%,同比上年国庆下降23%。受推盘力度加大影响,9 月百强房企销售额、销售面积同比增长23.1%、21.2%,增速分别较8 月扩大9.4 个、3.5 个百分点,25 家主流房企9 月末目标完成率升至74%。随着十月传统推盘旺季延续,预计短期成交仍将维持较好表现。中长期来看,调控政策及资金面从紧情形下,市场整体将趋于稳定。板块投资方面,市场利率下行、资金环境整体收紧背景下,建议关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企保利、万科、招商、金地,以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。

    行业动态:1)百强房企销售增速扩大,主流房企目标完成率超7 成;2)武汉进一步规范住房公积金管理。

    楼市动态:1)假期成交下行,市场将趋于稳定。国庆期间可比城市新房日均成交1618 套,同比降23%;二手房日均成交6 套,同比降89%。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段,市场整体将趋于稳定。2)库存环比回升,中期或仍将上行。16 城取证库存8163 万平米,环比升0.6%。资金面从紧情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择,而严调控或进一步改变购房预期,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘持续放量,去化率有所下滑。上周重点城市新推房源1.9 万套,环比降8.1%,绝对额仍处高位;开盘去化率63%,环比降8 个百分点。考虑到多地政策边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。19 城二手房挂牌118.6万套,环比升1.6%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。5)土地成交回落、溢价率微升,整体将趋于平稳。上周百城土地成交1106 万平米,环比降38.6%;溢价率7.4%,环比升0.9 个百分点;其中杭州成交靠前。随着多地土拍政策及行业资金面从紧,核心城市土地市场将趋于平稳。

    风险提示:1)当前市场整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价仍将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016 年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。