房地产行业月度报告(2019年9月)：销售表现再超预期 需关注房企长期偿债情况

商品房销售表现再超预期。2019 年1-8 月商品房销售面积累计同比增速为-0.6%，下滑幅度较前七个月收窄了0.7 个百分点，8 月单月商品房销售面积同比增速（4.7%）创下了年内单月同比增速的新高。销售面积累计同比降幅再度收窄的主要原因还是房企迫于融资端收紧的压力，只能依靠自身促进销售回款来维持资金周转，从而加速推盘和销售；同时10 月8 日以后房贷利率开始实行LPR 定价机制，购房者对于未来房贷利率继续下降的预期减弱也会对销售起到一定促进作用。我们认为随着购房者对于房价上涨的预期逐渐回落，持币观望的情绪可能会有所蔓延，同时根据最新的房贷利率北京和深圳的加点后较之前有轻微上升，预计全年销售面积累计降幅在1%左右。

    A 股上市房企中报呈现三大特点：业绩盈利继续增长、长期偿债情况不容乐观、销售和投资增速回落明显。2019 年上半年样本房企整体实现营业收入9405.87 亿元，同比增长24.93%，增速较2018 年全年增长3.61 个百分点；实现归母净利润1030.89 亿元，同比增长19.18%，增速较2018 年全年增长2.29 个百分点。样本房企整体预收账款增速略有回落，预计2020 年营收增速或将开始放缓。样本房企整体的净负债率为102.69%，较2018 年全年上升了6.26 个百分点，房企整体长期偿债能力不容乐观，随着下半年融资趋严、土地市场转冷，预计全年A 股上市房企的净负债水平或将较上半年有所回调。样本房企整体销售商品和提供劳务收到的现金为13976.62 亿元，同比增长14.48%，增速较2018 年全年降低了5.18 个百分点；购买商品和接受劳务支付的现金（以投资拿地为主）为10233.73 亿元，同比增长14.14%，增速较2018 年全年高出将近6 个百分点。预计全年房企购买商品和接受劳务支付的现金增速将略低于2018 年全年增速水平。

    LPR 迎来改革后的第二次报价，5 年期以上品种报4.85%，与前值持平。从第二次LPR 报价的特点来看主要关注两点：（1）1 年期LPR 利率如市场预期继续下降，但降幅较首次报价收窄，这次报价缓释LPR 下降对于银行净息差的冲击；（2）5 年期以上LPR 报价与上次持平体现了“房住不炒”的房地产调控基调。5 年期报价结果维持不变对于房贷利率的影响来说应该是个偏中性的结果，与当前房地产调控的思路基本保持一致。