大悦城(000031):业绩高增 增量零售商业带动租金收入较快增长

类别:公司 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:江宇辉/尹欢科 日期:2019-09-16

公司上半年实现营业收入182.7 亿元,同比增长103%,实现归母净利润19.3 亿元,同比增长42%。

    开发业务结转提速和毛利率提升推动业绩增长:上半年营收大增主要原因在于占82%比重的开发业务结算收入同比增139%;归母净利润增速不及营收增速的主要原因则在于去年同期出售W酒店实现11.7 亿元投资收益导致高基期。展望全年,公司结转节奏有望保持,从而带动业绩高增。

    开发业务销售高增,持有业务新增和存量项目同助租金增长:开发业务方面,公司上半年实现销售金额254 亿元,同比增长62.9%,已完成600 亿销售目标的42%。公司全年推货计划约1000 亿左右,下半年为推货高峰期,推货比例约65%,预计全年完成600亿销售目标无虞。拿地方面,上半年公司累计获取9 个项目,总计容面积103.4 万方,对应总价71 亿元,拿地金额占销售金额比重在28%;7-8 月,公司拿地面积超过上半年,拿地力度和单项目体量均明显提升。我们认为,公司在非市场化拿地方面优势突出,集团存量、利用大悦城品牌优势、产业整合方面均大有作为空间,且公司目前也介入一二级联动和片区开发领域,有助于公司取得较大面积较低价格的优质项目。持有业务方面,新增和存量项目共同推动租金收入实现较快增长。截至目前,公司共10个自持大悦城项目开业,可租面积约87 万方,尚有5 个大悦城和4 个大悦春风里项目在建或拟建,总可租面积126.4 万方,9个项目预计于2020-2022 年陆续开业贡献业绩。

    有息杠杆下降,融资成本维持低位:净有息负债率较年初下降3pct,现金短债比较年初提升0.27x 至1.47x。融资方面,发行23.6亿公司债,票面利率分别为3.94%-4.1%,继续维持低位。我们认为,央企属性将成为融资收紧背景之下资金方优先考虑的因素之一,公司充分享受中粮集团信用背书,融资优势将得以继续保持。

    投资评级与盈利预测:预计公司19-20 年的EPS 至0.68 元和0.77元,对应当前PE 为10.1 倍和8.9 倍,维持“买入”评级。

    风险提示:

    1、 房地产行业调控政策持续,导致一二线城市市场热度下行;

    2、 未开业大悦城和大悦春风里项目可能因开业时间未达预期无法贡献业绩;

    3、 公司地产开发业务缓慢的结算节奏持续,使得实际结算业绩未达预期。