建发股份(600153)：房地产进入结算周期 股息率处于历史高位 重申跑赢行业

公司近况

    我们近日邀请了建发股份管理层参加深圳上海两地的NDR（上市公司反向路演），期间管理层与投资者进行了深入交流，要点如下：

    评论

    1、企业文化优秀，激励机制好：建发股份控股股东为厦门市国资委，属于地方国企，相比于央企管理机制更为灵活，设有市场轨和体制内两套人才聘任机制，相比于民企融资成本更低。目前公司下辖建发房地产和联发房地产两个地产子公司，并拥有600-700家供应链子公司，业绩优秀的子公司负责人年薪甚至能达数百万。

    2、房地产业务进入结算周期：2017 年后建发和联发房地产进入销售高增长期（签约销售金额458 亿元），按照销售到结算周期一般需要2 年，我们预计2019 年房地产业务结算收入将达400 亿元，销售收入将达1000 亿元。建发旗下地产项目净利润率较稳定，约10%，扣除少数股东损益后，我们预计2019 年地产业务（除一级开发）将贡献25 亿元归母净利润（对比之下2018 年贡献20 亿元）。

    3、一级土地开发隐含了超50 亿元净利润：目前尚未出让的一级土地开发面积约93 万平米，其中有两块地已经完成拆迁整理，我们预计2019 年能确认一块土地的一级土地开发收益，将贡献7 亿元归母净利润，2020 年或将确认另一块土地的一级土地开发收益，也将贡献7 亿元左右的归母净利润。

    4、建发国际将承接建发房地产内新的住宅地产项目，而建发房地产则将聚焦在一级土地开发和商业地产领域：建发国际为建发股份孙公司、建发房地产子公司，为港股上市平台，拓展了建发的融资渠道，目前建发国际旗下拥有建发房地产70%的开发项目。

    5、供应链业务将维持10%左右稳定增长：大宗供应链为公司传统强项，我们预计未来公司也将拓展消费类供应链业务的市场份额。

    估值建议

    我们维持2019/20e 盈利44.6/52.7 亿元，对应2019/20 年净利润增速为-4.6%和18.2%。当前股价为8.96 元，对应2019/20 年5.7/4.8倍P/E。我们重申跑赢行业评级，维持目标价12.1 元（对应35%上涨空间），分别对应2019/20 年7.7/6.5 倍P/E，2019 年分红收益率约5.3%，处于上市20 年来的历史高位，稳定回报属性强。

    风险

    房地产调控政策趋严；大宗品市场剧烈波动。