房地产开发行业周报：全面降准对地产影响虽有限 资金边际改善亦可期

行情回顾：上周中信房地产指数累计涨幅为3.84%，略微跑输大盘，在29个中信行业板块中排名17，上涨个股128 只，整体表现一般。

    成交情况：上周一线城市销售面积87.4 万平方米，环比减少2%，去化周期58 周，环比减少7.3%；样本二线城市销售面积70.5 万平方米，环比增加17%，去化周期84 周，环比上升1.1%。样本三线城市销售面积98.2万平方米，环比增加33%，去化周期43 周，环比上升0.6%。分城市成交数据见附件。

    近期观点：全面降准对地产影响虽有限，资金边际改善亦可期

    9 月6 日，央行发布公告，宣布2019 年9 月16 日央行将全面降准，预计将释放资金9000 亿元。我们的看法如下：

    降准前全方位严防资金过度流入房地产领域，本轮降准对房地产影响有限。

    本次降准前，各种针对房地产信贷、资金的收紧政策层出不穷，尤其是今年7、8 两月的房地产资金端收严政策密集程度达年内高峰，可见中央对房地产调控的决心。因此，资金难以大规模流向房地产行业，房价、地价均不具备大幅上涨的可能性。

    降准对楼市影响仍积极，资金紧张的环境下边际改善亦可期。本年前两次降准均对房地产市场产生了积极作用，使得住宅市场在今年春节后至5 月期间出现了小阳春。本次降准前虽然在开发商融资端各个领域从严调控，但从居民融资端看，居民按揭贷款对银行来说仍是优质资产，银行在资金充裕后依然愿意积极放款，今年6、7 月银行按揭额度用完、放款变慢的现象将会好转。另一方面降准后LPR 有望下调，居民对就业和楼市稳定的信心也会加强，在房企加大供货的“金九银十”季节，信心的恢复、银行资金端的宽裕也将促进销售回暖。因此我们认为在对房地产资金严管的政策背景下，尽管全面降准对房地产影响有限，但其对资金端的边际改善亦可期。

    业绩释放高峰叠加高股息率，重申地产股绝对收益属性。当前估值整体低位，下行空间有限，业绩将成为地产股上涨的核心驱动因素。今明两年业绩高峰到来，分红比例稳定，估值维持低位，共同导致地产股未来一到两年的较高股息率，重申地产股绝对收益属性，板块不宜过度悲观。

    投资建议：推荐今明两年销售好于平均水平、业绩确定性强、杠杆水平合理、信托融资依赖程度较低的房企，建议关注保利地产、金地集团、招商蛇口、华发股份；同时，估值低位、业绩确定性强、成长性较好的中小型房企也值得关注，如蓝光发展、荣盛发展、滨江集团等。

    风险提示：销售超预期下滑，融资收紧影响超预期，后续调控超预期收紧。