万科A(000002)：销售稳健 拿地积极性提升

报告要点

    事件描述

    公司8 月实现销售面积277.4 万平，同比增长7.8%；实现销售金额441.3亿元，同比增长15.1%；1~8 月份累计实现销售面积2740.9 万平，同比增长5.4%；实现销售金额4263.2 亿元，同比增长9.8%。

    事件评论

    8 月销售金额同比增长15.1%，短期销售韧性仍在。公司8 月实现销售金额441.3 亿元，同比增长15.1%；销售面积277.4 万平，同比增长7.8%；当月销售均价15908 元/平，较上月的15372 元/平增长3.49%。

    1-8 月实现累计销售金额约4263.2 亿元，同比增长9.8%；累计销售面积2740.9 万平，同比增长5.4%。8 月公司销售面积增速环比增长5.6pct至7.8%，显示短期销售韧性仍在，需求不宜过分悲观。

    8 月公司拿地积极性明显提升，建面与金额分别同比增长92%与55%。

    8 月公司单月拿地建面683.7 万平，同比上升92%；1-8 月累计拿地建面2649.4 万平，同比下降22.9%。拿地价款方面，公司8 月单月拿地总价343.2 亿元，同比增长54.8%；1-8 月累计拿地总价约1740.4 亿元，同比下降约10.0%。拿地强度方面，1-8 月公司累计拿地面积/累计销售面积比例为96.7%（1-7 月为79.8%），累计拿地金额/累计销售金额比例为40.82%（1-7 月为36.6%）。整体看在销售承压且融资渠道收紧下，公司8 月拿地积极性提升，行业龙头公司集中度提升逻辑凸显。

    8 月拿地聚焦二三线城市，拿地均价同比下滑。公司8 月拿地总建面683.7 万平，集中在二线及强三线城市，其中二线城市约261.2 万平（占比38.2%），三线城市约为382.4 万平（占比55.93%），公司土地获取仍然以都市圈城市为主。拿地成本方面， 8 月拿地均价5019.36 元/平，同比下降19.4%，主因三线城市拿地占比较高。

    龙头经营稳健，配置价值凸显。公司销售积极，经营稳健，净负债率35.04%处于行业低位，稳住住宅开发基本盘并拓展多元化业务，有望获取超越同行的α收益。我们预测公司2019-2021 年EPS为3.64、4.37、5.24 元，增速为22%、20%、20%、对应PE 分别为7.06x、5.88x、4.91x，维持“买入”评级。

    风险提示： 1. 宏观经济变动及行业调控政策存一定不确定性，或对公司经营产生影响；

    2. 流动性环境变化或对公司业绩产生一定影响。