上实发展(600748)：业绩保持较快增长 持续转型升级

事件。公司公布2019 年半年报。报告期内，公司实现营业收入43.50 亿元，同比增加15.42%；归属于上市公司股东的净利润4.13 亿元，同比上升48.77%；实现基本每股收益0.22 元。

    2019 年上半年，受房产销售收入增加推动，公司营收增加15.42%；同期开发项目少数股东损益占比较少，公司归母净利润同比增幅扩大至48.77%。

    2019 年上半年，公司在建面积约201 万平方米，无新开、竣工项目。上半年，公司实现合约销售面积约16.35 万平方米，租赁面积约38.4 万平方米。根据公司8 月28 日经营数据公告：2019 年上半年，公司合计持有待开发土地面积约合40.79 万平方米，相应规划计容建筑面积约合29.20 万平方米。2019 年上半年，公司在建面积约201 万平方米，同比下降5.63%；无新开工项目，无竣工项目。2019 年上半年，公司实现合约销售金额约合人民币26.52 亿元，同比下降24.23%；合约销售面积约合16.35 万平方米，同比下降16.58%。

    2019 年上半年，公司实现包括写字楼、商铺、车库、厂房等业态的不动产租赁收入约合人民币2.13 亿元，同比增长11.52%；租赁面积约合38.4 万平方米，同比增长9.62%。今年2 月底，公司以28.2 亿元，楼板价约合2.4 万/平方米的低价摘得上海宝山顾村大型居住社区两幅地块国有建设用地使用权，该两幅地块合计占地面积约5.87 万平方米，容积率2.0，符合公司深耕核心区域，进一步参与以上海为中心的长三角地区开发建设的发展战略。

    2019 年上半年，公司新拓展司法机构、民政服务、会展中心等城市公共设施及商业物业项目18 个，在管面积超2500 万平方米，物业服务板块营业收入达4.2 亿元。

    投资建议。地产转型升级，“中性”评级。公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营。同时，推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业、共享空间等领域实现主业升级。预计公司2019-2020 年将实现EPS 是0.65 元和0.74 元。我们参考同行业相关公司估值水平，给予公司2019 年9-11 倍动态PE 估值，对应的合理价值区间为5.85-7.15 元，调低至“中性”评级。

    风险提示：公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。