万科A(000002):基本盘稳固、业绩进入释放期

类别:公司 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:曹一凡 日期:2019-09-03

公司收入和利润持续较快增长,略超预期。2019 年上半年,公司实现营业收入1393.2 亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4 亿元,同比增长29.8%;每股基本盈利1.06 元,同比增长28.8%;全面摊薄的净资产收益率为7.35%,较2018 年同期增加0.59 个百分点。利润超预期主因结算均价提升,公司结算面积846.3 万平方米,同比上升20.7%;房地产业务的结算均价为1.57 万元/平,同比增长9.5%,公司利润率进一步提高,毛利率和净利率分别为36.3%和13.8%,同比分别增加1.8 和1.1 个百分点;此外投资收益13 亿,较2018H1 增长5.2 亿。

    销售稳健增长、继续重仓一二线。公司1-6 月实现销售面积2150.1 万平,销售金额3340.0 亿元,同比分别上升5.6%和9.6%,在41 个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年公司获取新项目54 个,总规划建面1372.8 万平,权益比例68.6%。权益地价总额约649.8 亿元,权益拿地金额/销售金额32.3%,投资强度适度。拿地成本6900 元/平,地售比44.4%。按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。公司在建项目和规划中项目总建筑面积约15340.2 万平方米。其中在建项目总建筑面积约9867.6 万平方米,权益建筑面积约5869.2 万平方米;规划中项目总建筑面积约5472.6 万平方米,土地资源可供销售两年以上。

    业绩逐步释放,2019 年盈利能力有望再攀高峰。公司结算周期为18-24 个月,2019 年结算项目对应2017 年销售的高质量项目。可供待结算量充裕:2019H1 公司合并报表范围内有4403.7 万平已售资源未结算,合同金额合计约6215.5 亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%。2019 年预计竣工3076.6 万平,同比增长11.6%,目前已完成计划的34.5%,竣工节奏与2018 年基本一致。从已售未结金额/营收的角度看,公司2019H1 达到1.9 倍,历史较高水平。而结算价格弹性较大:2019H1已售未结均价1.41 万/平米,而2018 年结算均价仅1.18 万/平米,2019H1 为1.57 万/平米,预计2019 年全年维持在较高水平,结算毛利率有望维高位。

    负债率下行,债务结构健康。公司净负债率35.0%,较年初减少9.8 个百分点,有息负债金额为人民币2253.2 亿元,较年初减少人民币358.9 亿元,占总资产的比例为14.3%。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币666.5 亿元,占比为29.6%;一年以上有息负债人民币 1,586.7亿元,占比为 70.4%。并进行了新型融资渠道的探索,发行了住房租赁专项公司债券和美元中期票据计划。

    维持增持评级,维持盈利预测。公司提出地产行业进入白银时代,行业集中度提升持续的背景下,我们看好公司是市场最能抓住结构性机会的房企。在房地产开发业务和各项新业务均是行业领军者,基本盘稳固,增长机会多于其余房企。房地产核心主业业绩确定性维持历史最高水平,并逐步进入业绩释放期, 2019 年结算毛利率有望再攀高峰。我们维持公司2019-2021 年归母净利润为411.9/482.1/563.1 亿元,同比增速为22.0%/17.1%/16.8%。当前价格对应的PE 为7.1X、6.0X、5.2X。