房地产9月基本面展望:新房销量料同比走平 投资和新开工继续下行

类别:行业 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:张宇 日期:2019-09-01

投资建议

    我们判断新房销售在按揭收紧影响下将边际走弱,但不具备大幅下行风险:预计8 月全国商品房销售面积(统计局口径)将录得5%的同比负增长,9 月同比持平,四季度增速在低基数下有望转正。投资和新开工增速料继续下行。

    理由

    8 月新房市场温度回落,龙头房企销售增长依然稳健。我们持续监测的60 个城市8 月周均新房销售面积环比下滑11%,同比下滑3%(7 月+8%),其中超高/高能级城市和中低能级城市分别同比下滑1%和5%(7 月分别+14%和-4%)。8 月重点城市累计推盘量同比降幅扩大至23%(7 月-20%),推盘去化率较7 月持平(65%)。房企层面,Top10/20/30 房企8 月销售额(克尔瑞口径)分别同比增长11%/18%/15%,延续稳健增长(7 月分别为12%/13%/13%)。

    我们认为下半年销售在按揭收紧影响下将边际走弱,但不具备大幅下行风险。我们判断下半年按揭额度边际收紧,整体房贷利率有进一步上行压力,将拖拽实体市场销售表现。但考虑到下半年房企推货充足(约占全年60%),且去年同期销售基数偏低,我们认为下半年销售同比增速不具备大幅下行风险。我们判断8 月份全国商品房销售面积(统计局口径)将录得5%的同比负增长,9 月料同比持平,四季度增速在低基数下有望转正。全年维度上我们预计全国商品房销售面积同比下跌1%,销售价格同比增长4%,对应销售额同比增长3%。

    投资和新开工增速料持续下行。前期政策端针对房企融资的一系列收紧措施对土地市场的影响已逐步显现:8 月300 城居住用地成交面积同比降幅继续扩大(至9%,6/7 月分别+21%/-6%),土地溢价率进一步收窄(至13%,6/7 月分别为22%/15%)。往前看,我们认为土地市场在房企资金面压力下可能继续趋冷,而开发贷的边际收紧将进一步影响房企投资意愿,叠加销售端边际走弱,均指向后续投资和新开工的持续下行。我们预计全年维度上房地产开发投资额和新开工面积将分别录得8%和5%的同比增长。

    盈利预测与估值

    近期板块估值在房企融资端收紧影响下可能继续承压,但伴随三季度基本面各项指标趋弱,我们判断后续政策进一步加码可能性较低,且基本面不会出现垮塌式下滑,中期维度上我们对板块不悲观。同时考虑到当前板块估值已接近去年10月低点(我们覆盖A/H 地产公司分别平均交易于6.0 和5.7 倍远期市盈率),龙头房企全年销售和盈利增长确定性强,我们提示当前点位上地产股的配置价值。A股推荐保利、中南建设、金地和华发,同时建议关注阳光城(未覆盖)。H 股推荐龙湖、中海、华润、世茂、旭辉和美的置业。

    风险

    按揭投放规模超预期收缩;地产调控政策超预期收紧;宏观环境不确定性加大。