大悦城(000031):即将享受的战略调整红利

类别:公司 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/白淑媛/卜文凯 日期:2019-08-29

  本报告导读:

      公司完成合并后的首次完整报告,相比于高增长的业绩,逐步清晰的战略是公司最大看点,形成大悦城+中粮的商业+住宅战略资源获取,提供低土地成本的高增长。

      投资要点:

      维持增持评级,维 持目标价9.65 元。公司上半年实现净利润19.3 亿元(+42%),主要来自于合并报表的收入贡献,业绩符合预期,新战略给公司带来的销售金额大幅增长将在2 年后逐步释放。公司合并报表保障2019~2020 年业绩,战略思路调整保障未来3~5 年业绩。维持2019~2021年的EPS 分别为0.69 元/0.81 元/0.92 元,现价对应PE 为9.3X。

      变更战略思路,以商业带动住宅增长,确保土地的低成本获取。合并后的大悦城,公司进行了重大战略调整,从原有以中粮地产为主的住宅开发、和以大悦城为主的商业运营,整合为商业联动住宅、并通过住宅快速扩大规模的战略思路。目前公司在运营大悦城数量为10 个,在建拟建项目为5 个,考虑到公司在通过大悦城进入二线城市和强三线城市,给地方政府带来的商业税收和品牌活力,将极大拓宽公司的资源获取。

      拿地和销售收益均表现强劲,且新增项目发力点使得利润增长将持续2~3年。一方面,公司上半年拿地103 万方,签约面积112 万方(+116%),暂时体现为收缩,但7 月以来大幅加速,7~8 月合计拿地139 万方,且战略合作项目也将逐步落地,保障2020 年达到我们预期的千亿销售目标。

      良好的运营能力将反哺公司向政府拿地的能力。公司租金和周边达到27亿元,同比增长27%,主要来自于西安大悦城和杭州大悦城的开业,和部分项目的业态调整。另一方面,公司当前购物中心平均租金已经达到了10.2 元/平方米。天,这也将反哺公司向政府拿地的能力。

      风险提示:商业受到新零售冲击。