大悦城(000031):开发持有均好 业绩表现优异

类别:公司 机构:东方证券股份有限公司 研究员:竺劲/房诚琦 日期:2019-08-29

核心观点

    收入与业绩高速增长,控费提效成果显现。2019 年上半年,公司实现营业收入182.7 亿元,同比增长103.0%,归母净利润19.3 亿元,同比增长42.0%。收入的快速增长来自于房地产结转增加。归母净利润的增速低于营业收入增速,主要因为去年上半年出售W 酒店取得11.7 亿收益,而今年同期投资收益为亏损3748 万。公司的盈利能力稳中有升,上半年毛利率为49.5%,较去年同期上升一个百分点。公司的少数股东损益占净利润比重下降明显,上半年该比例为35.4%,较去年同期下降8.5 个百分点。

    销售增速领跑行业,杠杆率明显下降。公司上半年实现销售金额254.0 亿元,同比增长62.9%,销售面积112.1 万平方米,同比增长115.8%。根据公司1~6 月以来的公告,上半年的全口径拿地金额为61.9 亿,投资强度为24.4%,较2018 年全年下降20.5 个百分点。7~8 月份公司已明显加大投资力度,两个月新增土储138.6 万方。上半年公司净资产负债率为118.2%,较2018 年底下降53 个百分点,杠杆率明显下降。

    投资物业收入快速增长,购物中心发展欣欣向荣。上半年公司投资物业和相关服务实现租金收入26.6 亿元,同比增长26.8%。上半年大悦城购物中心和京西祥云小镇实现租金收入16.0 亿元,同比增长28.9%。主要因为2018年下半年杭州大悦城和西安大悦城开业,开始贡献租金收入,而且单个购物中心的租金收入亦都有所上涨。上半年投资物业板块贡献毛利17.2 亿,占比19.0%,随着购物中心的快速发展,未来将成为愈加重要的利润贡献点。

    财务预测与投资建议

    维持买入评级,目标价8.45 元。我们预测2019~2021 年公司的EPS 为0.65/0.84/1.02 元。可比公司2019 年PE 估值为13X,我们给予公司2019年PE 倍数13X,对应目标价8.45 元。

    风险提示

    房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。

    土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。