滨江集团(002244):1H19结算进度低于预期 销售、拿地权益占比仍低

类别:公司 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:张宇 日期:2019-08-29

1H19 每股盈利0.20 元,同比增长5%,低于预期

    滨江集团公布1H19 业绩:营业收入53 亿元,同比下降45%,归母净利润6 亿元,同比增长6%,低于中金预期(主要因结算进度低于预期)。

    交付项目减少致营收降近五成,三项费用率上行。上半年交付楼盘减少致公司地产业务结转收入同比下降45%至50 亿元。三项费用率较1H18 上行11 个百分点至16%,其中销售费用增逾三倍至2.7 亿元(主要因广告宣传费和外部代销费增加),财务费用同比增长47%至4.4亿元(主要因利息支出同比增长65%)。期内联营企业投资收益增加带动投资收益增至3.6 亿元(1H18 为-0.6 亿元),带动归母净利润同比增长6%。

    净负债率下行但仍处高位,经营性现金流转正。公司期末净负债率较期初下行16.5 个百分点至81.5%(去年同期61%)。期内销售商品、提供劳务的现金回款同比增长127%至189 亿元,经营性现金实现流入48 亿元(去年为净流出),在手现金较年初增长68%至121 亿元,为一年内到期有息负债的1.2 倍(年初1.3 倍)。

    发展趋势

    全年有望实现千亿销售目标,销售权益占比仍低。公司期内实现合同销售额517 亿元,同比增长27%,销售权益占比仅41%(克而瑞口径),显著低于龙头房企平均水平(克而瑞Top10/20/30 房企为75%/73%/73%)。我们预计公司有望实现销售目标1000 亿元,对应同比增速18%。

    全年拿地规模料同比持平。公司上半年于杭州、金华、温州和台州新增土地储备171 万平方米,同比下降42%;新增土储总成本同比下降34%至270 亿元(对应权益占比40%);平均楼面价同比增长14%至15800 元/平方米。公司去年下半年拿地基数偏低(2H18 新增土储50万平方米),我们预计公司今年下半年拿地增速将提升,全年拿地规模料与去年基本持平。

    长租公寓业务有序推进。公司已与14 个城中村达成旧改合作意向用于建设长租公寓,总建设体量达300 万方,当前规划中用于长租公寓的自持物业总面积约39 万方,较去年末(34 万方)稳步扩张。公司计划打造暖屋、暖客和暖驿3 个产品系列,积极推进集中式长租公寓业务。

    盈利预测与估值

    考虑到公司全年结算进度可能低于预期,我们下调公司2019/2020 年每股盈利9%/9%至0.43/0.50 元,下调目标价9%至4.25 元。当前股价交易于8.9/7.6 倍2019/2020 年市盈率,维持跑赢行业评级,新目标价对应10.0/8.5 倍2019/2020 年目标市盈率和12%的上行空间。

    风险

    结算进度不及预期;主要布局城市地产调控政策超预期收紧。