金地集团(600383):高“潜在”股息且安全边际显著、销售高增且战略积极

类别:公司 机构:招商证券股份有限公司 研究员:李洋/赵可/刘义/路畅 日期:2019-08-29

上半年业绩高增,全年或有所收敛。公司作为老牌房地产龙头,在 2017 年重启加速扩张步伐,快速实现土储扩充,当前可售货值充足且聚焦一二线城市,公司相对优势在于:1)融资优势较为显著;2)相对估值优势突出(2019PE=5.5X、市值较NAV 折价近40%);以及 3)高“潜在”股息率,假设 2019 年分红率维持 2018 年33%的水平,对应2019 年“潜在”股息率或接近6%。维持“强烈推荐-A”投资评级,短期目标价 16.2 元/股(对应 2019PE=7.5X)。

    上半年业绩高增,全年或有所收敛。公司上半年营收/营业利润/归母净利分别为225 亿/64 亿/36 亿,同比分别增长49%/82%/52%,扣非后归母净利同比+54%。具体看,期内结转面积137 万平,同比+9%,结算均价1.46 万元/平,同比+40%(18 年上半年基数偏低),共同推动结算收入实现高增;综合毛利率提升2.1 PCT 至40.4%,则进一步推升营业利润增速至82%;但受期内结转权益比下降影响,归母净利增速回落至53%,略高于收入增速。

    展望全年,计划竣工面积876 万平(较年初上调3%),较18 年实际竣工面积增长30%,并表比例预计变化不大,也即结算面积增速或与竣工面积大体相当;18 年结算均价大致1.8 万元/平,考虑到前两年不含税销售均价不到1.7万元/平,故19 年结算均价或有个位数回落,预计全年收入增速或收敛至20%上下。房地产毛利率去年高达43%(接近历史峰值),预计今年全年或有一定下降,但投资收益有一定增加,综合来看,归母净利增速或与收入相差不大。

    销售较高增长,拿地仍相对积极。公司今年1-7 月全口径销售面积/金额分别为498 万平米/1004 亿元(上半年回款率80%+),同比分别增长15%/ 31%;上半年新开工663 万方,远高于期内销量,预计下半年可推货值相对充裕,今年全年销售目标大概率顺利完成。1-7 月新增全口径计容建面710 万平米(一/二线占比近70%),对应拿地总价575 亿,而“土地款/销售额”较18全年下降5 PCT 至57%,拿地略有收缩但仍较为积极,期内新增项目楼面均价0.81 万元/平米,“地价/售价”录得40%,成本仍可控,也即拿地仍相对积极且成本可控。整体而言,公司总土储约4760 万平(权益比约54%),其中一、二线城市占比约为80%;总货值大致8000 亿,可满足公司3-4 年开发需求。

    金地物业管理规模扩张提速,持有型物业稳健发展。物管方面,金地物业通过加大与外部企业的合作(如昌泰集团、兴达集团、广隆集团等),以及加快拓展非住宅业态(商业项目、产业园、高校等),管理规模扩张提速,截至年中,合同管理面积已近2 亿平;上半年物业板块实现收入大致11 亿,毛利率约11%。持有型物业方面,包括商业地产,产业地产以及轻资产模式的上海“八号桥”、“三邻桥”等,整体保持平稳发展,上半年实现收入大致4.5 亿,毛利率约81%。

    融资优势凸显,适当加杠杆补库存。截至年中,公司账面有息负债约932 亿元(银行占比45%、债券占比55%,境外占比10%,利息资本化比例44%),对应综合成本仅4.87%(18 年底为4.83%),在整体融资环境趋紧背景下,融资优势更为突出;公司净负债率约78%,较18 年底提升了21 PCT,适当加杠杆补库存(加大拿地建安等经营支出);公司在手现金395 亿元,对即期有息负债的保障倍数大致2.3 倍,财务结构较为稳健。

    维持“强烈推荐-A”投资评级。公司作为老牌房地产龙头,在 2017 年重启加速扩张步伐,快速实现土储扩充(尤其是 A 股平台),当前可售货值充足且聚焦一二线城市,公司相对优势在于:1)融资优势较为显著;2)相对估值优势突出(2019PE=5.5X、市值较NAV 折价近40%);以及 3)高“潜在”股息率,假设 2019 年分红率维持 2018 年33%的水平,对应2019 年“潜在”股息率或接近6%。维持“强烈推荐-A”投资评级,短期目标价 16.2 元/股(对应 2019PE=7.5X)。

    风险提示:销售增长不及预期,股权结构存在不确定性,分红比例不及预期。