保利地产(600048):可售丰沛 结转积极 物管规模扩张可期

类别:公司 机构:光大证券股份有限公司 研究员:何缅南/王梦恺 日期:2019-08-28

结转意向积极,业绩表现靓眼,盈利水平提升,业绩保障维持高位

    2019H1 公司营收、归母净利润分别同比+19%、+53%,业绩大幅增长主要系:1)高毛利项目入账推动房地产结算毛利率同比提升5.7pc 至41.0%;2)结转项目权益比例提升,少数股东损益占比同比下降7pc 至23%;3)表外项目结转推动合联营企业投资收益同比增长117%至7.4 亿元。

    2019H1 公司竣工1167 万方,同比增长53%,结转意向积极;预收房款3601 亿元,较2018 年末增长21%,预收房款/结算收入TTM 约1.86 倍,业绩保障力度继续处于历史高位。

    顺周期导向存量变现,供给驱动销售较快增长

    公司长期保持了顺周期的发展策略,2019H1 土地投资明显收缩,新开工维持较高增长,资源更多用于存量变现,供给驱动销售延续较快增长。我们估算公司2019 年可售资源接近6300 亿元,同比增长30%。考虑到公司城市布局受益于行业销售结构转换,去化率具备一定韧性,我们认为公司大概率可保持15%的销售额增长,隐含去化率约74%(上轮小周期低点2014 年为72%)。

    财务维持稳健,融资优势明显,保利物业合同面积4.5 亿方

    2019H1 公司销售回款率同比提升8pc 至86%,公司净负债率约83%,货币资金/即期债务约2.63,平均融资成本4.99%,财务维持稳健,融资优势明显。截止2019 年6 月,保利物业合同面积4.5 亿方,较年初增长22%;其中在管面积2.6 亿方,较年初增长32%;2018 年保利物业实现净利润3.4 亿元,同比增长50%,净利润率7.9%;2019 年1-4 月保利物业实现净利润2.3亿元,同比增长68%,净利润率大幅提升至13.1%。

    估值与评级

    我们维持2019-2021 年预测EPS 分别为2.07、2.47、2.73。当前股价对应公司2019-2021 年预测PE 分别为7.0、5.8、5.3 倍,略低于万科,较招商蛇口折让近两成。行业资金面趋紧,我们认为公司仍可保障充足的融资头寸,维持行业低位的融资成本,开发业务中期市占率提升前景较为明朗。此外,物业板块拟赴港上市,资本助力下规模扩张提速。我们维持目标价18.63 元不变,对应2019 年预测PE 为9.0 倍,维持“买入”评级。

    风险提示

    房地产持续调控,公司销售去化及毛利率不及预期;公司竣工、结算进度不及预期。