绿地控股(600606)2019年中报点评：业绩高增长 利润率提升 预收高覆盖

19H1 业绩同比+48%，ROE、利润率稳升，高预收款覆盖率保障业绩持续19H1，公司营业收入2,014.5 亿元，同比+27.6%；归母净利润89.8 亿元，同比+48.4%；基本每股收益0.74 元，同比+48.0%；毛利率和净利率分别为15.2%和4.5%，分别提升0.2pct 和0.6pct；加权平均净资产收益率12.04%，同比+2.81pct。三费费率为5.4%，同比下降0.6pct，其中销售费率下降0.6pct。19H1，房地产结转收入901 亿元，同比增长26%，结转毛利率28.0%，同比+1.9pct。

    报告期末，资产负债率和净负债率分别为88.3%、179.7%，分别较19Q1 末-1.1pct、+2.2pct。截至19H1 末，预收账款达3,597.8 亿元，同比+21.8%，较19Q1 末+1.0%，可覆盖18 年地产营收2.23 倍，较19 年一季度末提升0.2 倍，预收账款覆盖率进一步提升，预收款高覆盖保障业绩释放持续性。

    19H1 销售额同比+3%，新开工、竣工积极、充裕可售保障销售、业绩稳升19H1，公司实现销售面积1,487.1 万平米，同比+10.2%；实现销售金额1,676.9亿元，同比+3.1%。公司销售金额一二线、三四线分别占比60%、40%。回款金额1,319 亿元，回款率达79%。公司房地产主业紧贴市场，抢抓业绩，三四线市场销售额得益于城际空间站等高质量重大项目的市场优势，成为“弱势市场中的强势项目”，销售金额逆市同比大幅增长超五成。投资方面，19H1，公司实现新开工2,639.1 万平米、同比+49.0%，完成竣工593.7 万平米、同比+47.1%，合同交付698 万平米，同比+5%。公司在18Q3 中高层经营会议中提出，19-21 年房地产业务确保年均销售规模保持在5,000 亿元以上；我们估算公司19 年可售货值约为6,000-7,000 亿元，充裕可售货值保障全年销售稳增。

    低成本扩充土储，深度受益长三角一体化、蕴藏大量潜在土储19H1，公司以城市群、都市圈的理念，聚焦一线城市溢出地区、二线省会城市、地级市高铁站等重点地区，新增房地产项目储备58 个，新增计容建面2,202万方，新增货值2,622 亿元，总地价556 亿元，拿地/销售金额比33%，平均楼面价2526 元/平米，占比19H1 销售均价仅22.4%，后续结算利润率有较强保障；权益计容建面约1,968 万平米，同比-8.9%，权益土地款459 亿元，同比+9.0%，拿地权益比高达89.3%。截至19H1 末，公司总土储17,039 万平米，一二线货值占比超60%。18 年9 月，公司与苏州市政府签署战略合作协议，将在科技产业新城、消费、基建、康养等领域与苏州市进行战略合作，总投资超过千亿元。

    公司在苏州、上海、杭州等城市深度布局，包括苏州汾湖科技城、绿地长岛、杭州湾等项目预计将为公司带来大量优质土储，推动长三角土储增厚。

    投资建议：业绩高增长，利润率提升，预收高覆盖，维持“强推”评级绿地控股目前销售排名行业前列，作为行业龙头之一料将充分受益于集中度提升；近两年来公司重抓回款卓见成效，有效推动负债率的改善；公司积极解决低利润率弊病，严控拿地成本，并依托特色小镇、PPP 项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力；公司将降成本、提周转提升到战略高度，全面推进甲供直采和标准化，综合降本率达27%。我们维持公司2019-21 年每股收益预期分别为1.26、1.58 和1.89 元，目前19 年PE 仅5.3 倍，维持目标价10.00元，维持“强推”评级。

    风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。