中航善达(000043):重组定价符合预期 物管龙头扬帆起航

类别:公司 机构:东北证券股份有限公司 研究员:张云凯/沈路遥 日期:2019-08-27

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    公司于近日发布 公告确定其发行股份收购招商物业的交易对价,最终评估价为29.9 亿元,对应招商物业2018 年净利润约20 倍PE;发行完成后公司总股本为10.6 亿股,招商蛇口将成为公司第一大股东,合计持有上市公司51.16%的股份。

    重组定价符合预期,估值仍具提升空间。参照上周五收盘价,新中航善达物管业务对应18 年PE 为34 倍;招商物业则承诺2019、20、21年净利润不低于1.59、1.89、2.15 亿元,保守考虑下,新中航善达2019年PE 仅为22 倍,与港股龙头物管企业相比仍有较大空间。考虑公司作为A 股稀缺的优质物业管理标的,公司有理由享受估值溢价。

    在管面积接近1.5 亿方,物管龙头蓄势启航。目前中航善达、招商物业的在管面积分别为7634、7082 万平米,合并后的在管面积接近1.5亿平米,并且具备住宅、机构物业双重基因。重组完成后的新中航善达作为招商局集团旗下唯一的上市物管平台,必将获得其大力支持,公司将充分受益于招商局集团的强大实力与多元业态组合,此次受托管理四个购物中心仅是开端。

    多方因素推动利润修复。2018 年,中航物业与招商物业的净利率分别为4.4%、4.9%,较已上市物管公司的净利率存在较大差距。随着本次重组交易的完成,公司将背靠招商局集团,未来的规模增长确定性有所加强;同时,公司将由房企下属的成本、品牌中心转为利润中心,伴以科技赋能、增值服务带来的人均效能提升,公司的利润率有望得到修复,进而超额实现原定的业绩承诺目标。而这一利润修复的进程,已在众多港股上市物管公司中多次得到验证。

    维持公司买入评级,假设2019 年年内完成重组,招商物业业绩并表,预计公司2019、2020、2021 年EPS 分别为0.46、0.65、0.91 元,对应PE 分别为31、22、15.8 倍。给予公司物管业务20 年25 倍PE,目标价为18.5 元。

    风险提示:盈利修复不及预期,增量项目交付速度过慢。