深度*公司*万科Ａ(000002)：龙头稳健依旧 多元业务并进

2019 年上半年，万科A 实现营业收入1,393.2 亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4 亿元，同比增长29.8%；结转毛利率和净利率分别为36.2%和13.8%，分别较上年同期提高1.8 和1.1 个百分点。万科作为行业龙头，精细深耕一二线城市，多元化业务布局，销售投资长期稳健增长，龙头优势愈发显著。我们预测公司2019-2021 年EPS 分别为3.61/4.04/5.05 元，对应19 年PE7.6 倍，维持买入评级。

    支撑评级的要点

    营收业绩同步高增，业绩保障性较强。2019 年1-6 月公司实现营业收入1,393.2 亿元，同比增长31.5%；实现归母净利润118.4 亿元，同比增长29.8%；结转毛利率和净利率分别为36.2%和13.8%，分别较上年同期提高1.8 和1.1 个百分点；实现ROE7.35%，同比提高0.59 个百分点。公司结算金额权益占比降低，少数股东权益激增至69.2%，我们认为未来几个季度将趋于平缓。前6 月公司实现结算收入1,329.9 亿元，同比上升 32.2%；由于销售规模高于结算规模，已售未结金额达6,215.5 亿元，较18 年底增加908.4 亿元，覆盖18 年结算金额超2 倍，充分保障未来业绩增长。

    销售稳健增长，投资策略趋于谨慎。2019 年1-6 月公司销售金额 3,340.0亿，同比均增长9.6%，销售面积2,150.1 万方。1-6 月公司获取新项目 54个，总规划建面1,372.8 万方，权益比例69%，88.4%聚焦于一二线城市，投资相对谨慎。报告期末，公司未结总土储1.5 亿方，权益比例61%；可售面积1.1 亿方，对应可售货值约1.7 亿元，覆盖2018 年销售2.8 倍。

    竣工积极带动结算提速，财务健康负债低位。公司1-6 月累计新开工面积1,019.4 万方，同比下降16%，开工速度放缓；累计竣工面积1,060 万方，同比增长16%，占全年竣工计划35%，预计下半年竣工将提速，结算速度将同步上升。报告期末公司净负债率35.0%，处行业绝对低位。截至6 月底，公司持有货币资金1,438.7 亿元，现金短债比2.16，偿债能力较强。

    多元业务齐发展，多产业领跑市场。多元业务方面，万科物业上半年收入52.8 亿元，同比增长27.1%，积极拓展项目资源，新增项目的饱和收入21.64 亿元，同比增长113.8%；长租业务已覆盖35 个城市，累计开业8.2 万间，成熟项目平均出租率91%；商业物业管理面积超1,360 万方，购物中心出租率97%；物流地产业务方面，已进驻44 个城市，获取可租赁物业建面996 万方，成熟项目出租率92%。

    估值

    根据公司销售及投资情况，我们预测公司2019-2021 年EPS 分别为3.61/4.04/5.05 元，对应19 年PE7.6 倍，维持买入评级。

    评级面临的主要风险

    房地产行业销售大幅下滑，融资超预期。