万科A(000002)：销售稳健 多元蓄势 业绩超预期

事件

    万科发布2019 半年度报告：2019 上半年公司实现营业收入1393.2 亿元，同比增长31.47%；归母净利润118.4 亿元，同比增长29.79%；每股EPS1.06 元，同比增长28.77%。

    点评

    结算提速，毛利率提升，业绩超出预期。2019 上半年公司实现营业收入1393.2 亿元，同比增长31.47%；归母净利润118.4 亿元，同比增长29.79%，利润增速和收入增速保持一致。公司盈利能力良好，上半年销售毛利率36.25%，同比提升1.81 个百分点，其中房地产业务结算毛利率28.3%，同比提升1 个百分点；净利率13.84%，同比提升1.08 个百分点。公司上半年销售费用31.9 亿元，同比增长仅13.5%，与签约销售规模同步，销售费用和收入错配，也导致本期净利率上升。万科未来业绩确定性强，已售未结资源规模持续上升，截至2019 年上半年，公司累计已售未结资源4403.7 万平米，合同金额6215.5 亿元，同比分别增长18.7%和17.1%。

    销售稳健，投资审慎。2019 上半年公司实现销售金额3340 亿元，同比增长9.6%；销售面积2150.1 万平米，同比增长5.6%。公司2019 年上半年累计新增获取新项目54 个，拿地总建面1372.8万方，同比减少33%，其中权益建面941.8 万方，同比减少18%；权益地价总额649.8 亿元，同比增长12%；楼面均价6900 元/平方米，占同期销售均价的44%。按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。截至2019 年上半年，公司在建项目总建面9867.6 万方；规划中项目总建面约5472.6 万方。同时公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约341.4 万方，土地储备资源十分充足，能够满足公司2 年左右的销售需求。

    负债结构良好，融资优势凸显。截至2019 上半年末，公司资产负债率85.26%，净负债率35.04%，同比分别提升0.56、2.34 个百分点，持续保持在行业较低水平。公司有息负债规模合计2253.2 亿元，同比减少0.70%；其中短期借款和一年内到期的有息负债合计占比为29.6%，短期偿债压力小。公司上半年期间用于确定利息费用的资本化率5.21%，较2018 年底水平下降9 BPs，公司上半年融资情况向好。

    多元化业务快速发展：公司坚持“城乡建设与生活服务商”的定位，多元化业务快速发展：1）万科物业实现营业收入52.8 亿元，同比增长27.1%；新增项目签约饱和收入21.64 亿元，同比增长113.8%。2）商业项目管理总面积超过1350 万方。其中印力管理项目110 个，管理面积915 万方，已开业面积643 万方；4）万纬物流进驻44 个城市，已获取127 个项目，可租赁物业的建筑面积约996 万方。

    投资建议：万科作为行业龙头，坚持“三大都市圈+中西部重点城市”布局，销售规模持续扩张；同时在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行前瞻布局。预计公司2019-2021 年 EPS 分别为3.66、4.31、5.05 元，对应PE 分别是7.43、6.31、5.38 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。