万科A(000002)2019年半年报点评：践行变换资产负债表之路

本报告导读：

    各项业务均稳健经营，战略依然贯彻2018 年年报提及的守住“基本盘”，同时，竣工完成目标的35%，预示全年业绩增长维持中报增速。

    投资要点：

    维持增持评级 ，维持目标价41.35元。维持盈利预测，由于股本调整，2019/2020/2021 年EPS 分别相应调整为3.82 元、4.52 元和5.52 元。

    上半年公司各项指标业绩表现符合预期。（1）公司上半年收入增速为32%，归母净利润为30%，净利润率为8.5%，和去年上半年的8.6%基本持平。根据计划预计全年结算面积增速为12%，则公司结算收入增速有来自于结算均价提升贡献。（2）预计公司当前进入2017 年销售项目结算期，以维持12%的竣工增速、12%的销售均价增速，全年业绩增速超过20%将是大概率事件。

    下半年公司新开工进度将加快，拿地继续采取审慎投资策略。（1）公司上半年新开工面积1953 万方，同比下降16%，占全年比重54%，去年同期为66%，预计下半年公司新推盘将明显增加。2）拿地方面公司采取审慎投资策略，上半年新获取项目面积1373 万方，对应2018年同期的2049 万方下降了33%，权益占比为69%，对应此前为56%。

    依然保守的资产负债表扩张思路，规模上略微收缩。整体来看，上半年公司呈现的是销售面积（2150 万方）>开工面积（1953 万方）>拿地面积（1373 万方），也就意味着，无论是在推盘市场、还是在拿地市场，公司均是略收缩状态。从资产扩张的角度来看，公司资产增速也在放缓。我们在深度报告《用基金业务，再造全新资产负债表》中提到万科新战略，认为是应对长周期的较好措施。

    风险提示：行业景气度进一步下行