华夏幸福(600340)2019年中报点评:业绩稳增 回款改善 拿地上行

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪/曹曼 日期:2019-08-18

  19H1 业绩同比+22%,平安入股+股权激励双重承诺未来两年业绩稳增

    19H1 公司实现营业收入387.3 亿元,同比增长10.7%,其中地产结算收入228.8 亿元,同比增长20.6%,;归属于上市公司股东的净利润84.8 亿元,同比增长22.4%;扣非归母净利润84.4 亿元,同比增长30.7%;基本每股收益2.78 元,同比增长23.6%;销售毛利率和归母净利率分别为48.7%和21.9%,分别同比增长3.1pct 和2.1pct;三项费用率合计11.4%,同比下降2.3pct,主要由于管理费率下降2.4pct。2019H1 末预收账款达1,403 亿元,同比下降2.1%,覆盖18 年房地产结算收入的2.7 倍,远高于行业平均。此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即18-20 年业绩分别不低于114.2 亿、144.9 亿和180.0 亿,对应19 年和20 年业绩增速分别为23%和24%。

    19H1 销售额641 亿元、同比-20%,上半年拿地增加后销售或将低位回升

    19H1 公司实现销售额640.7 亿元,同比-20.4%,主要由于之前资金紧张导致拿地推盘不足;其中地产销售额478.7 亿元,同比-26.7%,但降幅较19Q1 收窄7.2pct;销售面积550.3 万方,同比-24.7%;其中京外销售面积占比66%,较18 年提升12pct,且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到16%、10%、24%。公司19H1 拿地显著加速,拿地金额123 亿元,同比+69%,拿地额/销售额为26%;拿地面积246 万方,同比+66%;拿地均价5,000 元/平,占比销售均价43%。营业收入方面,京外区域实现收入占比38%,较18 年提升7pct。公司截至18 年末持有待开发+在建未售土储1,398万方;预计19 年新开工面积1,198 万方,较上年计划同比-39.8%;施工面积4,219 万方,较上年计划同比-3.1%;竣工面积1,037 万方,较上年计划同比+2.6%。

    深耕都市圈、产业新城项目拓展加速,吴向东加盟、商办业务蓄势待发

    公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”核心都市圈格局。19H1 公司新增5 个入库PPP 项目、均位于外埠。19H1 产业园区新增签约入园企业328 家,新增签约投资额1,051.5 亿元,同比+8.9%;其中京外新增入园企业266 家,新增签约投资额939.3亿元,同比+20.2%。19H1 公司产业服务收入118.75 亿元,其中京外达到87.74 亿元,同比+96%。并且,吴向东加盟后公司商办业务逐步开始拓展,19H1 获取北京丽泽金融商务区项目,由平安出资、公司代为开发建设并收取运营管理费,未来发展可期。

    回款改善,负债率上行、增量融资成本下行,携手平安、融资渠道畅通

    19H1 公司销售商品提供劳务收到的现金为397 亿元,回款率(表内销售回款/全口径销售)为62%,同比+16pct。19H1 末公司资产负债率和净负债率分别为88.1%和225.8%,同比分别+6.0pct 和+129.5pct,负债率上行主要由于短期借款大幅增加所致。公司融资余额1,818.4 亿元,同比+61.1%;银行贷款、债券类和信托类分别占比28%、41%和31%;融资加权平均成本为7.23%,较18 年末提升0.8pct;银行贷款、债券类和信托类平均成本分别为6.41%、6.87%和8.60%,债券和信托融资成本显著下行。并且,19H1 末公司筹资现金流入761 亿元,同比+109%;预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。

    投资建议:业绩稳增,回款改善,拿地上行,维持“强推”评级

    华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。19H1 公司外埠销售占比继续提升,同时平安2 月增持、目前持股25.25%,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩的承诺。由于公司销售暂时不及预期,我们下调公司2019-21 年每股收益预测为4.83、6.00 和7.31 元(调整前为5.09、6.61 和8.57 元),对应19 年PE 仅5.4 倍,18A、19E 股息率分别达4.6%和6.5%,鉴于板块估值下移,我们按照公司19目标PE 为7 倍,将目标价下调至33.8 元,维持“强推”评级。

    风险提示:房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。