深度*公司*保利地产(600048)：中期业绩超预期兑现 龙头优势愈发显著

　　保利地产发布2019年中期业绩：实现营业收入711.4亿元，同比增长19.5%；实现归母净利润99.6 亿元，同比增长53.3%；每股收益0.84 元，同比增长52.8%；实现ROE 7.91%，较上年同期提高2.04 个百分点。2019 年H1 公司实现销售额2,526.2 亿元，同比增长17.3%，高基数下仍实现稳健增长。

    　　考虑到公司结转速度加快、结算利润率提升、融资优势愈发显著，在行业集中度提升的背景下，我们维持对于公司2019-21 年EPS 预测2.15/2.73/3.05元，对应19 年PE6.4 倍，维持买入评级。

    　　支撑评级的要点

    　　结转毛利显著提升，业绩增速领跑行业。2019 年H1 公司实现营业收入711.4 亿元，同比增长19.5%；实现归母净利润99.6 亿元，同比增长53.3%。

    　　业绩增速大幅超市场预期主要因为：1）结转毛利率提升，2019H1 结算毛利率39.8%、净利率18.2%，分别较去年同期增长4.3 和2.6 个百分点，创近年新高；2）期内投资收益增加；3）结转项目权益比例提高，2018年公司少数股东损益达28%，伴随合作拿地占比减少，权益比逐渐提高。

    　　2016-18 年，公司销售额增速分别为36.3%、47.2%及30.9%，均高于当期营收及利润增速，未来业绩潜力可期；同时，19 年6 月末公司预收账款3,621 亿元，覆盖18 年结算收入1.9 倍，业绩锁定性强。

    　　销售稳健增长，布局聚焦一二线及核心城市圈。2019 年上半年公司实现销售面积1,636.5 万方，销售金额2,526.2 亿元，分别同比增长12.6%、17.3%，销售规模全国第四名，在高基数下仍能实现稳健增长，增速领跑TOP5房企。投资方面，公司2019H1 新获取项目44 个，聚焦一二线及核心城市群，新增项目建面826 万方、拿地金额533 亿元，分别同比下降45.3%及50.3%。目前公司在建面积11,067 万方，待开发面积7,618 万方，可售货量充足达1.5-1.6 万亿元；下半年销售基数下降，且公司布局以一二线城市为主，预计全年销售额达4,800-5,000 亿元，延续稳健增速。

    　　融资优势愈发显著，负债结构健康。2018 年末公司资产负债率和净负债率分别为79.27%和76.64%，维持行业较低水平。2019 年上半年，公司新增有息负债综合成本约4.99%，较去年下降超10bps，融资成本低位再下降；负债结构健康，银行贷款占比70%以上，除超2,000 亿未使用银行授信头寸外，中票、公司债、超短融、REITs 等产品均已发行，在行业整体融资收紧的背景下，央企优势愈发明显，龙头地位巩固。

    　　估值

    　　我们维持公司2019-21 年EPS 预测分别为2.15/2.73/3.05 元，对应19 年PE6.4倍，维持买入评级。

    　　评级面临的主要风险

    　　房地产行业销售下滑超预期；政策收紧超预期。